تاملی بر رای وحدت رویه درباره جرم‌بودن ترهین مال منتقل‌شده با مبایعه‌نامه عادی در نزد بانک
پایگاه خبری اختبار- در پی صدور رای وحدت رویه جدیدی در هیات عمومی دیوان عالی کشور، دکتر علی حقوقی چند نکته قابل تامل را درباره آن بیان کرد.
به گزارش اختبار، دکتر علی خالقی استاد حقوق کیفری دانشگاه تهران در حساب اینستاگرامی خود درباره رای وحدت رویه جدید هیات عمومی دیوان عالی کشور نوشت:
بعضی مالکان پس از اینکه ملک خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته و بخش زیادی از مبلغ آن را دریافت می کنند، بدون توجه به تعهد خود به انتقال رسمی ملک به خریدار، با وثیقه گذاشتن آن نزد بانک، از بانک وام می گیرند و آگاهانه مانعی مهم برای انتقال رسمی آن ملک به خریدار ایجاد می کنند.
از مدتها پیش در مورد وصف کیفری رفتار مالک در این فرض در رویه قضایی اختلاف نظر وجود داشت: کلاهبرداری؛ انتقال مال غیر؛ معرفی مال غیر به عوض مال خود؛ و برخی نیز نظر به جرم نبودن عمل داشتند.
سه‌شنبه بیستم شهریور، رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور در این خصوص صادر شد و در مقابل رأی شعبه ٢٧ دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان که این عمل را جرم ندانسته و متهم را تبرئه کرده بود، رأی شعبه ٣١ دادگاه تجدیدنظر استان فارس مبنی بر تحقق جرم «معرفی مال دیگری به عوض مال خود و مجازات کلاهبرداری برای آن» مورد تأیید قرار گرفت.
چند نکته درباره این رأی وحدت رویه وجود دارد:
۱. هیأت عمومی و حتی گزارشگر جلسه امروز در گزارش کتبی خود، خریدار ملک غیرمنقول با مبایعه نامه عادی را مالک فرض کرده و اقدام وام گیرنده را معرفی «مال غیر» تلقی نموده است که این فرض و این تلقی بر خلاف ماده ٢٢ قانون ثبت و مغایر با تحولات تقنینی اخیر در ارتقاء جایگاه ثبت معاملات غیرمنقول است.
٢. جرم مورد اشاره توسط «محکوم علیه یا مدیون یا ضامن یا کفیل» قابل ارتکاب است (ماده ٢ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند مصوب ١٣٠٨). هیچ بانکی اول به متقاضی وام نمی‌دهد تا بعداً از او وثیقه بگیرد، بلکه اول از او وثیقه می گیرد، بعد وام را می دهد. بنابراین مرتکب در تاریخ ارتکاب، صرفاً متقاضی وام بوده، نه «مدیون» تا جرم مذکور توسط او محقق شود.
٣. ماده ٢ فوق، مجازات مرتکب را به قسمت اخیر ماده ٢٣٨ قانون مجازات عمومی احاله داده که ناظر به شروع به کلاهبرداری است و تأیید حکم محکومیت متهم به مجازات کلاهبرداری تام توسط شعبه ٣١ و هیأت عمومی، موافق آن ماده نیست.
ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند:
محکوم‌علیه یا مدیون یا ضامن یا کفیلی که بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست مال غیر را مال خود معرفی کرده و عملیاتی نسبت به آن مال شده باشد مطابق قسمت اخیر ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی مجازات خواهد شد.
رای وحدت رویه اخیر بسیار هوشمندانه و به جا و قبل از سوتفسیر های نابخردانه از قانون جدید صادر گردیده،
وگرنه هر فروشنده ای میتوانست با سواستفاده از جهل خریدار به قانون جدید، بی شمار بار ملک خود را با سند عادی معامله کند، و هموراه نیز مالک باقی بماند!!!!
تا قبل از قانون جدید، اولین خریدار ملک غیر منقول میتوانست به طرفیت فروشنده و منتقلین بعدی دعوی ابطال سند و انتقال مال غیر منقول اقامه کند، با قانون جدید نیز همچنان حق اولین خریدار ولو با بیع نامه عادی محفوظ، و مالک است، و فروشنده راهن کلاهبردار،
در مثل مانند عقد ازدواج دائم به موجب سند عادی است، که مقرر گردید کلیه ازدواجهای دائم میباید ثبت رسمی گردد و خوشبختانه!!!! این به منزله اسقاط حقوق زوجه تا ثبت رسمی عقد ازدواج نیست….
سلام
طبق شرع اسلام بین دو نفر مبایعه نامه نوشته شود و امضا شود و نورد قبول طرفین باشد.بیع انتقال پیدا کرده است.و اگر کسی این فرداد را قبول نکند خلاف شرع است.
با سلام.
هرچند این رأی تا حدودی حقوق خریداران را تأمین میکند، ولی معضل مهمی که آقای دکتر خالقی به آن اشاره نکردند این است که صرفنظر از بحث کیفری،در تقابل بین حقوق خریدار که با سند عادی ملکی را خریده و بانک ذینفع که با سند رسمی ملک را در ذهن خود قرار داده، کدامیک دست برتری دارد و اگر با این رأی، خریدار با سند عادی مالک شناخته شود می تواند درخواست ابطال سند رهنی را بکند و در اینصورت بانک باید علیه راهن شکایت کند و نکته مهمتر آنکه چه بسا اشخاصی که ملک خود را در رهن بانک قرار داده و مبالغ هنگفتی وام دریافت می کنند سپس با یک سند عادی به تاریخ مقدم، همان ملک را به غیر می فروشند.
آفرین بر دیوان عالی کشور