سه نظریه مشورتی درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

استعلام:

آیا تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر هر نوع وکالت است یا وکالت باید قید بلاعزل داشته باشد تا مشمول حکم این تبصره باشد؟

پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:

نظر به اینکه عدم جواز اخذ هرگونه وجهی از مردم توسط دولت؛ بجز در موارد مصرح قانونی به عنوان یک اصل در مواد متعدد قانونی؛ از جمله ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی پذیرفته شده است، در فرض سؤال با عنایت به تصریح تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، دریافت مالیات معادل مالیات تنظیم سند رسمی انتقال ملک و دیگر عناوین مندرج در این تبصره منحصر به فرض وکالت بلاعزل انتقال مالکیت است.

استعلام:

آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیر منقول، پس از یک سال از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مسموع است؟ توضیح آنکه در قانون یاد‌شده در خصوص انتقال عین و منفعت مال غیر منقول تقریر حکم شده است؛ اما در مورد عقود مفید اباحه اموال ذکری به میان نیامده است.

پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:

اولاً، قانونگذار در مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به انتقال منافع و یا مالکیت منافع، انتقال حق انتفاع و مالکیت حق انتفاع تصریح دارد؛ اما در خصوص اباحه در انتفاع و عقود مفید آن مانند عاریه حکمی ندارد.

ثانیاً، اباحه در انتفاع، حق انتفاع و مالکیت بر آن ایجاد نمی‌کند و به همین دلیل است که اذن در انتفاع قابل رجوع و عقود مفید اباحه در انتفاع مانند عاریه جایز است و مباح‌کننده انتفاع می‌تواند از آن عدول کند. با توجه به مراتب پیش‌گفته و از آنجا که اباحه در انتفاع، حق یا مالکیت بر آن را در پی ندارد تا بتواند موجد دعوا شود؛ در فرض سؤال دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه در انتفاع، صرف نظر از قابلیت یا عدم قابلیت استماع این دعوا، از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خارج است.

مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول :

ماده ۱- یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک، ملک شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

ماده ۱۰- سازمان مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.