آییننامه اجرایی ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
مصوب جلسه ۱۳۹۵/۸/۵ هیأت وزیران
هیأت وزیران در جلسه ۵/۸/۱۳۹۵ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و به استناد بند (۵) ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ـ مصوب ۱۳۸۷ـ آییننامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:
ماده۱ـ در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:
الف ـ اوراق رهنی مسکن: اوراق بهادار با نامی که مطابق تشریفات پیش‌بینی‌شده در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران ـ مصوب ۱۳۸۴ـ به منظور خرید مطالبات رهنی مسکن منتشر می‌شود.
ب ـ صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات: نوعی صندوق سرمایه‌گذاری موضوع بند (هـ) ماده (۱) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی ـ مصوب۱۳۸۸ـ که به منظور خرید یا پیش‌خرید ساختمان با هدف فروش یا اجاره دادن آن به منظور کسب سود تأسیس می‌گردد.
پ ـ بانک مرکزی: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
ت ـ مؤسسه اعتباری: بانک، مؤسسه اعتباری غیربانکی و سایر بنگاه‌های واسطه پولی که به موجب قانون و یا با اجازه‌نامه بانک مرکزی تأسیس شده، به عملیات بانکی اشتغال دارد و بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به اشخاص غیردولتی بوده و تحت نظارت بانک مرکزی میباشد.
ث ـ گواهی سپرده خاص: سپردهای که مؤسسات اعتباری به منظور تجهیز منابع برای تأمین مالی طرحهای مشخص جدید سودآور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و نیز توسعه و تکمیل طرحهای سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح مینمایند. (موضوع دستورالعمل انتشار اوراق گواهی سپرده مدت‌دار، ویژه سرمایه‌گذاری (خاص) مصوب ۳/۱۱/۱۳۷۸ شورای پول و اعتبار و اصلاحات بعدی آن).
ج ـ مؤسسه بیمه بازرگانی: مؤسسه بیمه مستقیم اعم از دولتی و غیردولتی که مجاز به انجام عملیات بیمه در ایران میباشد و تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت مینماید.
چ ـ انبوهساز: شخصی که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته و دارای پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی مطابق ضوابط مربوط از وزارت راه و شهرسازی میباشد.
ح ـ پروژه‌های انبوه‌سازی: پروژه‌ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مشتمل بر حداقل (۸۰) واحد، در شهرهای بالای (۲۰۰) هزار نفر جمعیت حداقل (۲۵) واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل (۱۰) واحد مسکونی میباشد.
خ ـ صنعتی‌سازی ساختمان: روشی که منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه در فرایند ساخت را با بکارگیری فناوری‌های نوین در آن در یک ساختار منظم، برنامه‌ریزی شده (مدولار)، تشکیل‌یافته و منسجم به‌طور کارا بکار گیرد.
ماده۲ـ فعالیت شرکتهای واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن درچارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد.
ماده۳ـ شرکتهای واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تأمین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نمایند.
ماده۴ـ وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن مجاز است درچارچوب تفاهم‌نامه مشترک با مؤسسات اعتباری یا شرکتهای واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط درچارچوب موافقت‌نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام نماید.
ماده۵ ـ در صورتی که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن موجب ورود فناوری‌های نوین فاقد مشابه داخلی در بخش صنعت ساختمان یا ارتقای مدیریت و ظرفیت بنگاهی و یا ورود سرمایه و منابع مالی با منشأ خارجی به این بخش گردد، تا سقف پنجاه درصد هزینه صدور پروانه ساختمان مسکونی، بیمه کارگران و انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن از محل منابع مالی موضوع این آیین نامه در سقف اعتبارات مصوب مربوط قابل تأمین و پرداخت میباشد.
تبصره ـ تأیید نوین بودن فناوری ساختمان، نوآوری فنی، تعیین سطح قابل قبول سرمایه‌گذاری و تأیید ظرفیت‌ها و مدیریت بنگاهی جهت برخورداری از حمایت‌ها و میزان تأثیر آنها در استفاده از تسهیلات این ماده، حداکثر ظرف دوماه پس از تاریخ ابلاغ این آییننامه براساس دستورالعملی است که توسط وزارتخانه‌های راه و شهرسازی (مسئول)، امور اقتصادی و دارایی (سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران) و صنعت، معدن و تجارت تهیه و به تأیید وزیران راه و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی و صنعت، معدن و تجارت می‌رسد. دستورالعمل یادشده باید به‌گونه‌ای تدوین شود که فرایند رسیدگی درخواست رسمی سرمایه‌گذار از دو ماه تجاوز ننماید.
ماده۶ ـ سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان ملی استاندارد ایران، سازوکارهای ارزش‌گذاری دانش فنی، خدمات و فناوری‌های نوین ساختمان را ظرف شش ماه پس از ابلاغ این آییننامه در قالب دستورالعمل اجرایی تدوین و ابلاغ نماید.
ماده۷ـ وزارت کشور مکلف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط از طریق شهرداری ها، برای صدور پروانه ساختمان مسکونی پروژه‌های مرتبط با بخش مسکن و ساختمان متقاضی سرمایه‌گذاری موضوع ماده (۶) قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی ـ مصوب ۱۳۸۱ـ با اولویت اقدام نماید. سایر دستگاه‌های متولی صدور مجوزهای ساختمان و انشعابات مربوط موظفند ترتیبات لازم جهت صدور مجوز را با اولویت ظرف دو هفته به انجام رسانند.
ماده۸ ـ مؤسسه اعتباری موظف است در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، اعطای تسهیلات بخش مسکن در پروژه‌های انبوه‌سازی را که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌شوند، در اولویت قرار دهد.
ماده۹ـ انبوهساز حقوقی میتواند از طریق انتشار اوراق گواهی سپرده خاص توسط مؤسسه اعتباری، منابع مالی مورد نیاز جهت اجرای طرحهای تولید انبوه مسکن را در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی تأمین نماید.
تبصره۱ـ بانک مرکزی از طریق شورای پول و اعتبار نسبت به تعیین سپرده قانونی در حداقل ممکن سپرده‌های موضوع این ماده، اقدام مینماید.
تبصره۲ـ مؤسسه اعتباری میتواند به درخواست انبوهساز متقاضی انتشار اوراق موضوع این ماده، مقاطع پرداخت سود دوران مشارکت را به صورت یکجا در پایان مشارکت و یا به صورت علی‌الحساب طی دوران مشارکت تعیین نماید.
تبصره۳ـ چنانچه انبوهساز برای دارندگان اوراق گواهی سپرده خاص، امتیازاتی از جمله اولویت وا‌گذاری واحدهای ساخته شده همان پروژه به قیمت تمام شده را در نظر گرفته باشد، شرایط بهره‌مندی از امتیازات مذکور، با پیشنهاد انبوهساز حقوقی و موافقت مؤسسه اعتباری و تأیید بانک مرکزی تعیین می‌گردد.
ماده۱۰ـ شهرداری‌ها با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازی به منظور تأمین منابع موردنیاز جهت احیای بافت‌های فرسوده شهری و سایر پروژه‌های انبوه‌سازی، میتوانند پس از اخذ موافقت وزارت کشور در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، نسبت به انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی با در نظر گرفتن سقف تعیین شده در قوانین بودجه سنواتی اقدام نمایند.
ماده۱۱ـ مؤسسه اعتباری میتواند در چارچوب ضوابط و مقررات، به منظور حمایت از سرمایه‌گذاری در تولید انبوه مسکن برای بهره‌مندی از ابزارهای تأمین مالی در بازار سرمایه، نسبت به تضمین تعهدات مالی انبوهساز اقدام نماید.
ماده۱۲ـ مؤسسات اعتباری مجازند درچارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، سود اوراق بهادار موضوع این آیین نامه از جمله سود واحدهای سرمایه گذاری صندوقهای سرمایه گذاری را تضمین نموده و در تأمین مالی بازارگردانی اوراق بهادار یادشده مشارکت نمایند. تأثیر تعهدات مذکور بر کفایت سرمایه موسسات اعتباری، توسط بانک مرکزی در مقررات مربوط متناسب با تأثیر سایر تعهدات موسسات اعتباری بر کفایت سرمایه آنها، تعیین می‌شود.
ماده۱۳ـ وزارت راه و شهرسازی میتواند در قالب وجوه اداره شده درسقف اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با مؤسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه‌سازی که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌گردند، اقدام نماید.
ماده۱۴ـ وزارت امور اقتصادی و دارایی (بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران) موظف است با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی بسترهای مقرراتی لازم جهت ارایه انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن توسط مؤسسات بیمه بازرگانی را با رعایت قوانین و مقررات مربوط فراهم نماید.
ماده۱۵ـ وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف سه روز کاری، به صورت الکترونیکی اطلاعات مورد نیاز مؤسسات بیمه بازرگانی برای ارزیابی امکان صدور بیمه‌نامه مربوط را از زمان دریافت استعلام آن مؤسسات به آنها ارایه نماید.
تبصره ـ اطلاعات موردنظر این ماده با توافق بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده۱۶ـ وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) موظف به شناسایی و ارزیابی مداوم فناوری های نوین ساختمان، تهیه برنامه و توسعه روند ارزیابی و اعطای نظریه‌ها و گواهینامه های فنی برای مصالح، فرآورده‌ها و سامانه‌های نوین ساختمان است.
ماده۱۷ـ سازمان ملی استاندارد ایران پس از اعلام نیاز به تدوین استاندارد توسط وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) یا وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط، نسبت به تهیه، تدوین و ب‍‌روزرسانی استانداردهای لازم برای فرآورده‌های تولید شده به روش صنعتی‌سازی ساختمان و نصب و نگهداری آنها و همچنین استانداردهای ماشین‌آلات مورد استفاده در بخش تولید مسکن با لحاظ جنبه‌های زیست‌محیطی و ویژگی‌های منطقه‌ای و اقلیمی با همکاری وزارتخانه‌های یادشده اقدام نماید.
تبصره ـ مصادیق صنعتی‌سازی ساختمان مطابق با ضوابط مصوب در کمیته تخصصی مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌گردد.
ماده۱۸ـ وزارت راه و شهرسازی ظرف دو ماه پس از ابلاغ این آییننامه، پیشنهادی مبنی بر این که تسهیلات پروژه‌های انبوه‌سازی و یا تولید مسکن به روش صنعتی‌سازی ساختمان نسبت به سایر تسهیلات بخش مسکن بیشتر باشد، به شورای پول و اعتبار ارایه مینماید.
ماده۱۹ـ منابع مالی موردنیاز برای اجرای این آییننامه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تأیید سازمان برنامه و بودجه کشور در لوایح بودجه سنواتی کشور پیشبینی خواهد شد.
ماده۲۰ـ سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است مقررات انتشار اوراق رهنی مسکن را در چارچوب قوانین و مقررات مربوط ابلاغ نماید.
ماده۲۱ـ وزارت راه و شهرسازی مجاز است با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه کشور در سقف اعتبارات مصوب مربوط در راستای ایجاد بازار رهن ثانویه نسبت به تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره توسط مؤسسه اعتباری و نرخ سود تسهیلات اعطایی مسکن آن مؤسسه در قالب تفاهم‌نامه با مؤسسه اعتباری اقدام نماید.
ماده۲۲ـ سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است اعتبارات لازم برای افزایش سرمایه بانک مسکن را در لوایح بودجه سنواتی کل کشور پیشبینی نماید.
ماده۲۳ـ سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه‌اندازی صندوقهای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی‌صلاح برساند.
ماده۲۴ـ صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و صندوقهای سرمایه‌گذاری موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی ـ مصوب ۱۳۸۸ ـ که برای تأمین مالی و اجرای طرحهای مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند و همچنین ارکان آنها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع این آییننامه خواهند بود، مشروط بر اینکه پروژه مسکونی آنها دارای خصوصیات مندرج در این آییننامه باشند.
تبصره۱ـ ناظر انتخاب شده به عنوان یکی از ارکان صندوقهای مذکور همان ناظر موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ برای طرح ساختمان مسکونی موضوع صندوق محسوب می‌گردد، مشروط بر اینکه صلاحیت‌های لازم در قانون مذکور و مقررات مربوط را داشته باشد.
تبصره۲ـ وزارت راه و شهرسازی و نهادهای قانونی واگذارکننده زمین با رعایت قوانین و مقررات مربوط میتوانند از طریق صندوقهای سرمایه‌گذاری که برای تأمین مالی و اجرای طرحهای مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند، نسبت به اجاره و اجاره به شرط تملیک اراضی اقدام کنند.
ماده۲۵ـ معاملات اوراق بهادار رهنی مسکن و معاملات ثانویه گواهی سپرده خاص موضوع این آییننامه صرفاً در بازارهای متشکل تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار مجاز است. مؤسسات اعتباری و اشخاص تحت کنترل آنها براساس استانداردهای حسابداری مربوط نمی‌توانند بازخرید این اوراق را قبل از سررسید تضمین نمایند.
معاون اول رئیسجمهور ـ اسحاق جهانگیری
ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن:
۱- وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت مسکن و شهرسازی از طرق زیر منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور را تأمین نماید:
– ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی.
– راه‌اندازی شرکتهای تأمین سرمایه در حوزه مسکن.
– استفاده از شرکتهای واسپاری(لیزینگ) در تأمین منابع مالی تولیدمسکن به‌صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک.
– انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی مانند صکوک و استصناع با سررسیدهای مختلف.
– جذب مشارکت و سرمایه سرمایه‌گذاران خارجی در تولید انبوه مسکن.
– استفاده از صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن.
تبصره- کلیه ابزارها و اوراق مالی منتشره در بازار سرمایه محور همانند صکوک مطابق اوراق مشارکت از مالیات معاف میباشد.
۲- دولت موظف است از طرق زیر نسبت به افزایش سرمایه بانک مسکن اقدام نماید.
– اعاده معادل سود و مالیات واریزی بانک در سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ به خزانه.
– انتقال اقساط وصولی وجوه اداره شده.
تبصره- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است با همکاری وزارتین امور اقتصادی و دارایی و مسکن و شهرسازی ظرف مدت سه‌ماه روشهای حمایت نظام بانکی از سرمایه‌گذاری در تولید انبوه مسکن را پس از تأیید شورای پول و اعتبار و تصویب هیأت وزیران به بانکها ابلاغ نماید.
۳- وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی ظرف مدت سه‌ماه ساز و کار توسعه خدمات بیمه‌ای در امر تولید مسکن جهت تصویب در هیأت وزیران را ارائه نماید.
۴- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است ظرف مدت سه‌ماه، راهکارهای تولید، واردات و به‌کارگیری ماشین‌آلات و ابزار تولید محصولات صنعتی تولید مسکن انبوه را به هیأت وزیران پیشنهاد نماید.
تبصره- به منظور خودکفایی کشور در تولید ابزار و ماشین‌آلات و مصالح تولید مسکن، دولت مکلف است ارز مورد نیاز واردات اقلام فوق را در قالب بودجه‌های سنواتی پیشبینی و منظور نماید.
۵- آئین‌نامه اجرائی این ماده ظرف مدت دوماه پس از ابلاغ با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
