بخشنامه رییس کل دادگستری استان خراسان رضوی در مورد اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی مالکیت

بخشنامه رییس کل دادگستری استان خراسان رضوی در مورد اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی مالکیت

 بخشنامه به کلیه واحدهای قضایی استان خراسان رضوی

هدف از تصویب و حاکمیت قانون در نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران از باب ایجاد نظم و انتظام در امور جامعه، اجرای عدالت و امنیت، آسایش عمومی شهروندان است. در حقیقت بدون داشتن التزام عملی به قانون، ایجاد نظم، استقرار عدالت، احقاق حقوق عامه و امنیت غیرممکن خواهد بود.

از جمله این قوانین، قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ می باشد که ناظر و حاکم بر انجام عقود و معاملات به ویژه معاملات راجع به اموال غیرمنقول می باشد. که رعایت دقیق مقررات آن می تواند تثبیت و استحکام و حفظ حقوق و مالکیت مشروع افراد و تضمین اعتبار اسناد رسمی و احترام به مالکیت افراد را در پی داشته باشد.

فلذا انتظار جدی از همکاران محترم قضایی این است که در جهت اجرایی کردن مقررات قانون ثبت به ویژه موارد اعلامی به شرح ذیل گام های اساسی و محکمی را برداشته ، تا از تضییع حقوق اشخاص و تشکیل پرونده های متعدد در دستگاه قضایی استان و سوء استفاده های افراد شیاد ، سودجو و فرصت طلب (زمین خواری و کلاهبرداری) جلوگیری به عمل آید. مزید استحضار همکاران محترم اینکه در ماده ۷۳ قانون فوق الاشعار نیز قضات و مأمورین دولتی را مکلف به اعتبار دادن به اسناد ثبتی نموده و استنکاف از آن را شایسته برخورد انتظامی و اداری دانسته است و اما:

با توجه به مقررات مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ در حال حاضر مالکیت قانونی مورد حمایت نظام برای اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول زمانی حاصل خواهد شد که اسناد مربوطه آن از طریق اجرای مقررات این قانون به اسم مالک به ثبت رسیده یا ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت برسد و یا ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد. در غیر این صورت این اسناد در هیچ یک از ادارات از جمله محاکم پذیرفته نخواهد بود الا اینکه دعوی طرح شده به نحوی باشد که نتیجه اش تحقق موضوع موارد فوق یعنی تنظیم سند به نام خواهان باشد. بدین ترتیب از تاریخ رؤیت این بخشنامه مقامات محترم قضایی ستادی و صف شاغل در استان، از پذیرش دعاوی در قالب اثبات مالکیت و یا اثبات عقد بیع که به استناد قولنامه های عادی و دست نویس ، یا تنظیم شده در بنگاه های معاملاتی املاک می باشد، خودداری و متقاضیان محترم را به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک یا مالکان رسمی و ایادی بعدی ارشاد فرمایند تا چنانچه دادگاه بعد از رسیدگی به صحت وقوع بیع واقف شد از طریق الزام به انتقال سند همزمان ضمن سلب مالکیت قانونی از مالک قبلی، مالکیت رسمی خریدار جدید را محقق نماید و از حصول مالکیت معارض نیز خودداری نماید چراکه اگر بدون الزام مالک قبلی به تنظیم سند، حکم به اثبات بیع یا اثبات مالکیت داده شود بطور همزمان دو مالکیت ایجاد خواهد شد.

اولاً: مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک ثبتی، مالک تلقی می شود.

ثانیاً: رأی صادر شده توسط محکمه نیز خریدار را مالک می داند. با چنین وضعی، صدور چنین آرایی از شأن قضات شریف محاکم دادگستری استان خراسان رضوی به دور است.

البته در محلهایی که املاک به ثبت نرسیده است دادخواست اثبات مالکیت به استناد رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخه ۱۰/۱۰/۷۰ هیئت عمومی دیوانعالی کشور قابل پذیرش است.

در مواردیکه مالک ثبتی سابقاً با سند عادی ، ثبت به عین یا منافع مالی اعم از منقول یا غیرمنقول، حقی را به شخص یا اشخاص دیگر واگذار نموده است و سپس نسبت به همان عین یا منافع به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی بحسب ظاهر معارض با حق مزبور انجام می دهد بلحاظ اینکه معامله بعدی با سند رسمی انجام شده است برابر رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخه ۱۰/۸/۱۳۵۱ هیئت عمومی دیوانعالی کشور و عدم امکان پذیرش سند عادی برابر ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را نخواهد داشت و به تعبیر دیگر در چنین شرایطی معامله مقدم با سند عادی اصولاً معامله تلقی نمی شود تا موضوع معامله معارض مطرح شود. هرچند این اقدام مطابق ماده ۱ قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸/۱/۵ و ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷/۹/۱۵ جرم تلقی می شود و در صورت اعلام شکایت از ناحیه اشخاص ذینفع ، مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

رؤسای محترم دادگستریهای شهرستانها، رئیس کل محترم محاکم عمومی و انقلاب مرکز استان، دادستانهای محترم حوزه های قضایی سطح استان، رؤسای محترم محاکم عمومی بخش، طی شرحی به کلیه بنگاههای معاملاتی املاک واقع در حوزه قضایی تابعه اعلام دارند اقدامات و مذاکرات انجام شده در بنگاهها را معامله قطعی تلقی ننموده و متعاملین را جهت انجام معامله قطعی و نهایی به دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند در صورت استنکاف از این ترتیبات در جهت پیشگیری از وقوع جرم برخورد لازم صورت گیرد. و در صورت وقوع جرایم احتمالی، اقدام واحد معاملاتی املاک نیز وفق ماده ۱۲۶ قانون مجازات اسلامی مصوب ۹۲ و رعایت بندهای آن معاونت در جرم تلقی و برخورد قانونی لازم با وی نیز صورت پذیرد.

در جهت پیشگیری از وقوع جرم و تضییع حقوق متعاملین لازم است متن مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و فصل دوم در باب آثار ثبت اسناد، در قالب بنرهای تبلیغاتی تهیه، و در کلیه بنگاههای معاملاتی املاک و واحدهای قضایی آن را در منظر عموم نصب، تا مورد بهره برداری ایشان قرار گیرد.

مفاد مواد ۷۰ تا ۷۳ قانون مزبور در جلسات نشست قضایی کلیه همکاران محترم مطرح، تا همکاران گرامی از مسئولیت قانونی ناشی از ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی و پذیرش دعاوی کیفری یا حقوقی که نهایتاً به بی اعتباری سند رسمی منتهی شود واقف شوند.

رؤسای محترم واحدهای قضایی سطح استان نظارت لازم را بر اجرایی و عملیاتی شدن بخشنامه اخیرالاشعار خواهند داشت و در بازرسی های انتظامی موارد ملحوظه نظر بازرسان محترم قرار خواهد گرفت.

بعضی از آراء وحدت رویه هیئت عمومی دیوانعالی کشور و دیوان عدالت اداری و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه با موضوع فوق الاشعار به پیوست ارسال می گردد.

علی مظفری

رئیس کل دادگستری استان خراسان رضوی

مواد قانونی و مقررات مرتبط :

از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ :

ماده ۲۲ – همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا باو رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
‌در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک باسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت‌ اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهائی عبارت از حکمی است که بواسطه طی مراحل قانونی و یا بواسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که‌حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۷ – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه بعین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه ‌نامه و شرکت‌ نامه

ماده ۴۸ – سندیکه مطابق مواد فوق باید بثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

فصل دوم آثار ثبت اسناد

ماده ۷۰ – سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مکر [مگر] اینکه مجعولیت آن سند ‌ثابت شود.
‌انکار مندرجات اسناد رسمی راجع باخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد بتادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست.
‌مامورین قضائی یا اداری که از راه حقوقی یا جزائی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا بنحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص‌ رسید وجه یا مال یا تعهد بتادیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند بششماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد.
‌تبصره – هر گاه کسی که بموجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در‌مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یافته طلبی بوده است که طرف معامله باو داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله و یا برات یا چک‌ یافته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.

ماده ۷۱ – اسناد ثبت شده در قسمت راجعه بمعاملات و تعهدات مندرجه در آن ها نسبت بطرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که‌قائم ‌مقام قانونی انان محسوب میشوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت.

ماده ۷۲ – کلیه معاملات راجعه باموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت بطرفین معامله و قائم ‌مقام ‌قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.

ماده ۷۳ – قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در‌صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و بهمین جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه‌انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری ان ها را بجبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود

ماده ۷۴ – سوادی که مطابقت ان با ثبت دفتر تصدیق شده است بمنزله اصل سند خواهد بود مکر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت‌دفتر.

ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر :

کسیکه مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاه بردار‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی [در حال حاضر ماده ۱ ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری] محکوم می‌شود.
‌و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم بعدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
‌اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یکماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ بانتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود باداره ثبت‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوایر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون مجرم محسوب خواهد شد – هر یک از دوایر و دفاتر فوق مکلفند در‌مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت بطرف برسانند.

ماده ۱ ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری :

تبصره  ۲: مجازات شروع به کلاهبرداری حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و درصورتیکه نفس عمل انجام شده نیز جرم باشد، شروع کننده به مجازات آن جرم نیز محکوم میشود.
مستخدمان دولتی علاوه بر مجازات مذکور چنانچه در مرتبه مدیر کل یا بالاتر یا همطراز آنها باشند به انفصال دائم از خدمات دولتی و در صورتی که در مراتب پائین تر باشند به شش ماه تا سه سال انفصال موقت از خدمات دولتی محکوم می شوند.

رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور :

دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در تقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده، مانع ازا ین نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود. این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها درموارد مشابه لازم الاتباع است.

رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مـورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور :

نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برأی شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.