قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳
با آخرین اصلاحات تا تاریخ ۱۳۷۴/۱۱/۲۴
کتاب الکترونیک مجموعه کامل قوانین موجر و مستأجر را از اینجا دریافت کنید
فصل اول – کلیات
ماده ۱- اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بمنظور اجاره بتصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲- موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد.
الف- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
ب- خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌حقوقی بمناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است.
ج (الحاقی ۱۳۷۲)- محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۲)- وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و‌مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۲)- استفاده از محل های مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
فصل دوم – اجاره بها
ماده ۳- اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و‌در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می باشد.
ماده ۴- مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه بثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را ابطال مینماید و در صورت‌اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره بها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم – در اجاره‌نامه
ماده ۵- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که بموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:
۱- اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین بترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند.
۳- عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت.
۴- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائی پرداخت هر قسط.
۵- تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا بنحو اشاعه دارد یا ندارد.
۶- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.
۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.
تبصره- موجر و مستأجر میتوانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم- موارد فسخ
ماده ۶- در موارد زیر مستأجر میتواند اجاره را فسخ نماید:
۱- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.(با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
۲- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
۳- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود بنحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده ۷- هر گاه مستأجر بعلت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر‌میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل‌گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده ۸- موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء بهر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق‌وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره ۱- در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره‌محل سکنی است.
تبصره ۲- اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن در دادگاه بدرخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار میدهد.
ماده ۹- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، میتواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.
تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را بعلت کمبود جای مناسب و‌عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج بمدت پنجسال از تاریخ ۱۳۶۴/۶/۲۸ از صدور حکم خودداری کند و مستأجرین‌اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.
تبصره ۲- شورای عالی قضائی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستأجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
تبصره ۳ – در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد‌موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۱۳۷۱/۷/۳ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص بصورتی است که‌عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره ۴- در شهرها و بخشها و روستاهائی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن‌هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلی‌اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
فصل پنجم – تعمیرات
ماده ۱۰- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد، بعهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.مگر آنکه در قرارداد بصورت دیگری شرط شده باشد.
ماده ۱۱- رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که‌از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد، مستأجر میتواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر‌متعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد.
ماده ۱۲- هر گاه مستأجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات‌تعیین مینماید. تبصره – رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی‌است.
ماده ۱۳- اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و‌آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده ۱۴- نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده میشود ۲ ماه‌پس از تصویب این قانون بر اساس آئین‌نامه‌ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئت دولت برسد اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره ۱- شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم.
تبصره ۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستأجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه بپرداخت مبلغ‌اضافی بنفع مستأجر محکوم میگردد.
تبصره ۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده میشود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده ۱۵- از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهائی که برای سکونت واگذار میشود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین میباشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و ۹ تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یکهزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۶۳/۳/۱۸ به تأیید شورای نگهبان رسیده است.
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب ۱۳۶۵/۸/۱۵
ماده واحده- از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار‌میشود در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر‌اجرای ثبت مکلف است به اجرای مفاد قانون هستند.
