لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان
آخرین وضعیت: در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۸ قوه قضائیه پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت وزیران ارائه کرد.
فصل یکم: تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: عبارت است از واحد مستقلی از یک ساختمان آپارتمانی.
ب- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک میباشد، مجموعه واحدهای مستقل غیر آپارتمانی که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن میباشد، در حکم آپارتمان است.
پ- مجتمع: مجموعه ای از حداقل سه ساختمان آپارتمانی است که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی، محوطه و امثال آن میباشد.
ت- ساختمان: عبارت از ساختمان آپارتمانی با مجتمع میباشد؛
ث- مدیر: در مورد ساختمان آپارتمانی، مدیر و در مورد مجتمع هیات مدیره؛
ج- مالک یا مالکان: شخص یا اشخاصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا می‌باشند؛
چ- قانون: قانون نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان؛
ح- استفاده کننده با استفاده کنندگان: شخص یا اشخاصی که به موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته و از آن بهره برداری می‌نمایند؛
خ- صندوق ذخیره ساختمان: حسایی است که در یکی از بانکها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور افتتاح میشود تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و جریمه‌ها که بر اساس قانون از مالکان یا استفاده کنندگان حسب مورد اخذ میشود، در آن نگهداری گردد؛
ماده ۲- ساختمان که مالک و استفاده کننده آن شخص واحد باشد از شمول قانون خارج است.
فصل دوم: مالکیت و تصرف در آپارتمان
ماده ۳- مالکیت در آپارتمان شامل مالکیت قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک است.
ماده ۴- قسمتهای اختصاصی آپارتمان، قسمت هایی هستند که مالکیت آنها منحصر به مالک یا مالکانی است که نام آنها در سند مالکیت آپارتمان قید شده است و قسمتهای مشترک، قسمت هایی از آپارتمان است که مالکیت آن منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی واحدها به نسبت قسمت اختصاصی آنهاست. به طور کلی قسمتهایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد، حسب مورد جزء قسمتهای مشترک ساختمان محسوب میشود.
ماده ۵- حق استفاده از قسمتهای اختصاصی متعلق به اشخاصی است که نام آنها در سند مالکیت قید شده است. استفاده از قسمتهای مشترک حق کلیه مالکان است، مگر آن که طبق توافق کلیه مالکان و در صورت نبود توافق، طبق عرف و عادت استفاده از آن به یک واحد اختصاص داده شود.
تبصره: شهرداریها و سایر مراجع ذیربط در هنگام صدور پروانه ساخت و ادارات ثبت اسناد و املاک در هنگام تفکیک آپارتمانها و صدور سند مالکیت، مکلف اند قسمتهای اختصاصی و مشترک آپارتمان را به طور روشن و صریح مشخص کنند.
ماده ۶- مالکان آپارتمان متناسب با حصه اختصاصی خود به طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه مالکیت زمین به علت موقوفه با دولتی بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، تابع مقررات مربوط میباشد.
ماده ۷- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک میباشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌تواند مستقل از سهم اختصاصی کلا یا جزئأ سهم خود از قسمتهای مشترک را به دیگری منتقل کند. مالک یا استفاده کننده آپارتمان حسب مورد میتواند حق استفاده خود نسبت به قسمتهای مشترک را حداکثر به مدت یک سال، که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد به دیگر مالکان یا استفاده کنندگان همان ساختمان آپارتمانی واگذار کند. واگذاری حق استفاده از قسمتهای مشترک ساختمان مانند نما با پشت بام برای غیر ساکنان ساختمان بدون رضایت همه مالکان تحت هر عنوان ممنوع است و در صورت رضایت کلیه مالکان حداکثر برای مدت یک سال که قابل تمدید است، مجاز است.
ماده ۸- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان توسط مالک یا استفاده کننده به غیر از ساکنان ساختمان آپارتمانی ممنوع است.
ماده ۹- نصب تجهیزاتی که برای استفاده ساکنان ساختمان در قسمت مشاعات ضرورت داشته باشد با تصویب مجمع عمومی مجاز است
ماده ۱۰- اقدامات زیر توسط مالک یا استفاده کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیر متعارف و موجب اضرار دیگر مالکان با استفاده کنندگان ساختمان در قسمتهای اختصاصی آپارتمان؛
تبصره – تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوارهای فاصل با آپارتمانهای دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
ب- استفاده نامتعارف از آپارتمان که موجب ایجاد مزاحمت برای سایر مالکان با استفاده کنندگان باشد؛
پ- استفاده اختصاصی یا به منظور خاص از مشاعات یا قسمتی از آن، بدون موافقت تمامی استفاده کنندگان یا مالکان؛
ت- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده یا مالک از قسمتهای مشترک؛
ث- تصرف در قسمتهای اختصاصی و مشترک به‌نحوی که موجب اضرار ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آنها شود.
ج- هرگونه تغییرات مربوط به سردر یا نمای خارجی و دیگر قسمتهایی که در دید عمومی است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت بام ساختمان بدون تصویب مجمع عمومی ساختمان و رعایت مقررات مربوط از جمله مقررات زیباسازی شهری؛
چ- استفاده از آپارتمان که کاربری آن مسکونی است به‌عنوان محل تجاری یا به‌عنوان مطب و دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق؛ دفتر مهندسی و امثال آن؛
ح- استفاده از قسمتهای اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب و تبدیل آنها به محل سکونت یا محل کار و غیره.
تبصره- در مواردی که به موجب قانون خاص، مانند قانون مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶، اجازه استفاده غیر مسکونی از واحد آپارتمانی با کاربری مسکونی داده شده است، حکم بند (چ) این ماده دو سال پس از لازم الاجرا شدن قانون اجرا خواهد شد.
خ- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان؛
تبصره ۱- نگهداری پرندگان اهلی خانگی با ماهی با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی در حدودی که مزاحمت برای استفاده کنندگان ایجاد نکند در قسمت اختصاصی آپارتمان، بلامانع است.
تبصره ۲- در صورت وجود اختلاف در مورد وحشی یا اهلی بودن حیوان، تشخیص سازمان حفاظت از محیط زیست ملاک عمل خواهد بود.
د- استعمال هرگونه دخانیات در قسمتهای مشترک ساختمان.
ماده ۱۱- در خصوص ممنوعیت‌های مقرر در بندهای ماده (۱۰) به شرح زیر اقدام میشود:
الف- در موارد مذکور در بندهای (الف) تا (ج) به تقاضای هر ذی نفع مدیر موظف است بلافاصله به شخص متخلف کتبأ إخطار کند نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت عدم اقدام حسب مورد استفاده کننده یا ذینفع میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر، رفع آن را از دادستان درخواست کند. مقام مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست رسیدگی و در صورت صحت ادعا، حسب مورد دستور رفع آن را صادر می‌کند. این دستور بلافاصله اجرا میشود. متضرر از دستور میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به دستور دادسرا در دادگاه عمومی حقوقی اعتراض کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است. در صورت طرح شکایت یا دعوا خارج از مهلت یک ماهه فوق، شکایت یا دعوا طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی با کیفری رسیدگی میشود.
ب- در موارد مذکور در بندهای (چ) و (ح)، هر ذینفع میتواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، اعلام کند. مراجع مذکور به محض اطلاع باید اقدامات لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
پ. در مورد مذکور در بند (خ) مدیر ساختمان مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان به دارنده آن اخطار می‌کند که بلافاصله نسبت به خارج نمودن حیوان از ساختمان اقدام کند. استفاده کننده میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر موضوع را به دادستان اعلام نماید. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع دستور تحویل حیوان وحشی را به سازمان حفاظت از محیط زیست صادر می‌نماید. سازمان مذکور مطابق مقررات مربوط در مورد حیوان مذکور تعیین تکلیف خواهد کرد. در خصوص حیوان اهلی، دادستان با تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری حیوان در ساختمان، آن را تحویل مالک میدهد و در صورت عدم تعهد و یا تکرار همانند حیوان وحشی تعیین تکلیف میشود.
ت- در مورد مذکور در بند (د) مدیر ساختمان کتبا به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و در صورت عدم اقدام، دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات خواهد گرفت.
فصل سوم: مجمع عمومی، مدیر و بازرس
ماده ۱۲- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان لازم است. در صورتی که ساختمان دارای بیش از ۴ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری است. نحوه تشکیل و اداره مجمع عمومی و هیات مدیره و حدود وظایف و اختیارات و نحوه اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، مدیر و بازرس به موجب آیین نامه اجرایی قانون خواهد بود.
فصل چهارم: هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۳- هزینه‌های اساسی ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری به عهده استفاده کننده است. تعیین مصادیق هزینه‌های مذکور و معیار تعیین هزینه‌ها و میزان وجه لازم برای صندوق ذخیره ساختمان به موجب آیین‌نامه‌ای اجرایی قانون است.
ماده ۱۴- در صورت عدم پرداخت هزینه‌ها، مدیر ابتدا به طریق مقتضی هزینه‌ها را کتبا از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند. در صورت عدم پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و جریمه متعلقه مذکور در ماده ۱۶ قانون را با ذکر صورت ریز آن با ارسال اظهارنامه، حسب مورد از مالک یا استفاده کننده مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه باید بدهی خود را پرداخت کنند. در اظهارنامه ارسالی به استفاده کننده باید قید شود که در صورت عدم پرداخت بدهی، خدمات مشترک قطع خواهد شد.
تبصره- نشانی مالک یا استفاده کننده همان آدرس محل اختصاصی آنهاست، مگر این که آدرس دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و غیره به مدیر ساختمان اعلام کرده باشند.
ماده ۱۵- در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر میتواند از ارائه برخی با همه خدمات مشترک از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به آپارتمان خودداری کند. در صورتی که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات، بدهی پرداخت نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجرائیه کند. اداره ثبت محل برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده، اقدام به وصول خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال، با پرداخت هزینه‌ها (اعم از بدهی، جریمه و هزینه‌های ناشی از وصول بدهی) با صدور دستور موقت از سوی مراجع قضایی، مدیر باید فورا نسبت به برقراری خدمات مشترک اقدام کند.
تبصره ۱- در صورتی که پرداخت بدهی مربوط به مالک باشد، قطع خدمات مشترک استفاده کننده غیر مالک مجاز نخواهد بود.
تبصره ۲- مدارک مثبت سمت مدیر و صورت ریز بدهی مالک یا استفاده کننده حسب مورد و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ضمیمه درخواست صدور اجراییه شود.
فصل پنجم: مقررات کیفری
ماده ۱۶- در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بندهای (الف)، (ب) و (پ) ماده (۱۱) قانون، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه ۶ و در مورد بند (ت) ماده مذکور به مجازات جزای نقدی درجه ۷ محکوم میشود.
ماده ۱۷- قطع خدمات مشترک نظیر آب، برق، گاز، تلفن هر آپارتمان توسط مدیر یا مدیران جز در مواردی که در قانون مجاز شمرده شده است، مستوجب محکومیت به جزای نقدی درجه هفت خواهد بود. در خصوص این ماده مقام قضایی با احراز موضوع به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد، هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. در صورتی که پس از پایان رسیدگی به موجب رأی قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانونا حق استفاده از امکانات فوق را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذی نفع محکوم به جبران کلیه خسارات وارد شده خواهد شد.
ماده ۱۸- هر مالک یا استفاده کننده که از پرداخت بدهی امتناع نماید و مطابق ماده (۱۵) قانون به صدور اجراییه منجر گردد، برای بار اول معادل بدهی و بار دوم به بعد هر بار به پرداخت یک و نیم برابر بدهی به عنوان جریمه ملزم می‌گردد. مبلغ جریمه و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول میشود. مبلغ مذکور به عنوان درآمد ساختمان تلقی و به صندوق ذخیره ساختمان واریز میشود و طبق نظر مجمع عمومی به مصرف ساختمان می‌رسد..
تبصره- در صورتی که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف میشود. مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
ماده ۱۹- هرگاه مدیر ساختمان اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد، به ضرر مالکان یا استفاده کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید به مجازات جرم خیانت در امانت و در صورتی که برخلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت محکوم میشود.
ماده ۲۰- جرایم موضوع این قانون به جز جرم موضوع قسمت اول ماده (۱۹) قانون فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف میشود.
فصل ششم: سایر مقررات
ماده ۲۱- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چهارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی از جمله مرجع قضایی تلقی خواهد شد. مدیر پس از انتخاب توسط مجمع عمومی، موظف است مراتب را جهت درج در روزنامه رسمی به روزنامه رسمی کشور اعلام نماید.
ماده ۲۲- دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
تبصره- دفاتر اسناد و بنگاه‌های املاک در صورت عدم رعایت تکلیف مقرر در این ماده، در پرداخت بدهی‌های مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون، دارای مسئولیت تضامنی به همراه مالک هستند.
ماده ۲۳- در صورتی که به هر دلیل ساختمان یا قسمتی از آن در معرض خرابی باشد به گونه ای که بیم خطر جانی یا مالی برای استفاده کننده، مالک یا غیر آنها برود، هر ذینفع می‌توانند جهت الزام مالکان به رفع خطر به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، مراجعه کند. شهرداری یا بخشداری حسب مورد برابر تبصره بند (۱۴) ماده ۵۵ قانون شهرداری اقدام مقتضی را معمول می‌دارد.
ماده ۲۴- در صورتی که اکثریت مالکان قصد تخریب و تجدید بنای ساختمان به جهت به پایان رسیدن عمر مفید یا فرسودگی آن را داشته باشند، اما اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی موافق تخریب و تجدید بنا نباشند، می‌توانند به دادگاه صالح مراجعه و تجویز تجدید بنای ساختمان را به موجب دادخواست درخواست کنند. دادگاه ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان حکم به تجویز تخریب و تجدید بنای ساختمان را میدهد. اعتراض به نظر کارشناسان فوق الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است. اکثریت مالکان بر اساس این حکم با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و تجدید بنای ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آنها پرداخت شده با احتساب خسارت تاخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال از جمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفا می‌کنند.
تبصره- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر ساختمان، دادگاه صادر کننده حکم با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.
ماده ۲۵- آیین نامه اجرایی قانون ظرف شش ماه از تاریخ تصویب آن توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه میشود و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
ماده ۲۶- از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳، قانون مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶ و کلیه مقررات مغایر با این قانون نسخ میشود.
