نشست خبری کانون سردفتران و دفتریاران در ارتباط با آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، صبح امروز نشست خبری پیرامون تصویب آیین نامه پیش فروش آپارتمان توسط هیئت دولت در کانون سردفتران و دفتریاران برگزار شد.
در این نشست مسلم آقاصفری نائب رییس کانون سردفتران با بیان این که وضع قوانین در مجلس قانون گذاری برای ایجاد نظم عمومی است گفت: نبودن ضابطه در بحث پیش فروش ساختمان آثار زیان باری را به جامعه تحمیل کرد که ذکر مصادیق آن ضرورت ندارد. در نهایت مجلس شورای اسلامی به لحاظ برقرار ی نظم عمومی و جلوگیر ی از هرج و مرجی که در زمینه پیش فروش ساختمان وجود داشت و کار در دست اشخاصی که فاقد صلاحیت لازم برای انجام آن بودند قرار داشت در سال ۱۳۸۹ قانونی تحت عنوان قانون پیش فروش ساختمان در ۲۵ ماده تصویب نمود.
وی افزود: قانونگذار طی مواد این قانون تلاش کرد که به ابعاد مختلف موضوع در این قانون بپردازد. حتی در موادی از قانون از جمله مواد یک، دو و چهار به اجزاء نیز توجه داشته است. لیکن به جهت این که مقررات مذکور ابداعی بوده است و سابقه ای در سیستم قانونگذاری نداشته است و ضرورت تصویب آیین نامه اجرائی نیز به نحوی محسوس بوده است که آیین نامه اجرائی آن توسط وزارت دادگستری و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک و پس از شور با دیگر سازمانهای وابسته و با تامل بسیار به تصویب رسید که البته تا امروز در روزنامه رسمی منتشر نشده است. لیکن به جهت حساسیت آن از هم اکنون اشخاص صاحب نظر متعددی در خصوص آن اظهار نظر کرده اند. امیدواریم که اجرای این قانون به نحوی که انتظار می رود بتواند حجم عظیمی از دعاوی قابل طرح در دادگستری کاهش می دهد و مهم تر از آن بتواند آرامش و امنیت مورد انتظار جامعه را در بخش مسکن و املاک فراهم نماید.
نائب رییس کانون سردفتران ادامه داد: برای اولین مرتبه قانونگذار برای حمایت از حقوق پیش خریداران در مواردی که پیش خریدار به تمامی وظایف قانونی خود عمل کرده باشد اما پیش فروشنده به برخی از تعهداتش عمل نمی کند اجازه داده است مستقیما بدون نیاز به حکم دادگاه، دفترخانه به قائم مقامی از سوی فروشنده سند را انتقال بدهد. این یکی از وجوه بسیار موجه این قانون برای حمایت از حقوق پیش خریداران است.
وی گفت: در متن قانون مشخص شده است که چه مواردی الزاما باید درج شود. ماده سه آیین نامه نیز حکم کرده است که نمونه قرارداد پیش فروش توسط سازمان ثبت، کانون سردفتران و با همکاری وزارت راه، مسکن و شهرسازی تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار قرار می گیرد. حکم قانونگذار تهیه یک فرمت ثابت است که دفتر حقوقی کانون سردفتران این فرمت را تهیه کرده است .
در ادامه این نشست احمدعلی سیروس، عضو هیات مدیره کانون سردفتران با بیان این که قانونگذار در این قانون مالکیت تدریجی را به عنوان یک اصل حقوقی پذیرفته است، گفت: در گذشته در صورتی که ملکی قولنامه می شد و به صورت موقت منتقل می گردید نهایتا فرد می توانست با پرداخت مبلغی از پول کل ملک بعدا به مراجع قضائی مراجعه و نسبت به کل ملک الزام به تنظیم سند بگیرد.اما در این قانون به صراحت گفته است خریدار به نسبت مبلغی که پرداخت کرده است در مال پیش فروش شده مالکیت قطعی دارد. گذشته از این که وظایفی بر عهده پیش فروشنده قرار گذاشته شده است از جمله بیمه کردن، به موقع تحویل دادن که تا کنون سازنده ها و یا کسانی که پیش فروش می کردند ممکن بود سه چهارم پول را دریافت کرده باشند اما مدت ها تحویل ملک را به تعویق بیندازند، در نهایت اتمام کار و هزینه ها بر عهده خریدار می افتاد. در قانون این موارد پیش بینی شده است که پیش فروشنده در هر مرحله ای حق پیش فروش ندارد مثلا در مرحله فنداسیون حق پیش فروش ندارد و حتی در صورت انجام چنین عملی جرم محسوب می شود.
وی افزود: در صورتی که این آیین نامه به تصویب نهایی برسد به خصوص افرادی که به صورت تدریجی می توانستند پولی را تهیه کنند تا ملکی را بخرند و همواره دغدغه ای را برای آیند خود دارند، امنیت روانی پیدا می کنند. این در حالی است که در گذشته ممکن بود خریدار در شرایطی قرار بگیرد که پول را پراخت کرده ، ملک به دستش نرسیده است و باید در محاکم قضائی به دنبال فروشنده به عنوان کلاهبردار بدود. این قانون تمامی این ضعف ها را پوشش داده است و حتی برای مستاجر نیز حق ایجاد بنا قائل شده و گفته است کسی که می خواهد با دیگری شریک شود باید برای سرمایه گذاری به موجب سند رسمی قرارداد ببندد و مشخص شود که پس از ساخته شدن کدام واحدها متعلق به سازنده و کدام واحدها متعلق به مالک ملک است. به دلیل تفکیک این موارد هیچگاه معاملات معارض و یا مشکلات مربوط به قسمت های مشاع به وجود نمی آید. قطعا مشکلات مردم و پرونده های دادگستری در این زمینه کاهش چشمگیری می یابد.
سیروس ادامه داد: انتقال به چند نفر در این قانون کلا منتفی است زیرا زمانی که سند رسمی تنظیم می شود و به اداره ثبت منعکس می شود که مشکلی وجود ندارد دیگر موجر راهی برای انتقال آن ملک به افراد دیگر ندارد. زیرا برای انتقال به دیگری باید از اداره ثبت استعلام صورت گیرد و نام مالک در پرونده ثبتی ذکر شده است. از سوی دیگر شهرداری موظف شده است که شناسنامه ای را که تهیه می کند به ادارات ثبتی ارسال کند. بنابراین دفترخانه برای هر تنظیم سند از سازمان ثبت استعلام می کند و انتقال معارض به طور کل منتفی می شود.
وی در ادامه در مورد مدت زمان استعلام از سازمان ثبت برای معاملات معارض و یا کنترل شرایط خریدار و فروشنده گفت: از تاریخ ۲۶/۶/۱۳۹۲ که سیستم ثبت آنی راه اندازی شد دفاتر به صورت مستقیم با سازمان ثبت متصل هستند. ادعا نمی کنیم پرونده های ثبتی در سازمان ثبت تکمیل شده است و به سرعت پاسخ می دهند، در برخی موارد نیز مشکل سرعت اینترنت وجود دارد که مشکلی ملی است،ضمن این که این اول مرتبه است این سیستم در کشور راه اندازی شده است.همه دفترخانه ها نمی توانند بدون ارتباط با سازمان ثبت سندی را تنظیم کنند. اما در صورتی که این استعلام چند روز به طول بیانجامد بهتر است تا این که شما در دفتر مشاور املاک قول نامه را تنظیم کنید و پول نیز رد و بدل شود اما مدتی بعد متوجه شوید ملک بازداشت بوده و یا این که شخص ممنوع المعامله بوده است.
سیروس خاطرنشان کرد: در قانون پیش بینی شده است که قرارداد باید مدت اجرا داشته باشد. گذشته از کیفیت مصالح و حتی نوع آن و جزئیات اینچنینی، اقساط پرداختی همه عینا در سند ذکر شود. در صورتی که از مدت زمان مقرر بگذرد، باید خسارت پرداخت شود. ضمن این که با مالکیت تدریجی که صورت می گیرد واحدها تفکیک می شود و هزینه از قسط کم می شود و الباقی به پیش فروشنده تحویل داده می شود، در حالی که تا پیش از این هزینه تفکیک سند بر عهده خریدار بود.
این عضو هیئت مدیره کانون سردفتران ادامه داد: در مرحله گودبرداری و فنداسیون امکان پیش فروش وجود ندارد. باید ۹۰ درصد کار پیش رفته باشد تا برای انتقال نهایی سند به دفترخانه مراجعه کنند.ماده ۱۳ و ۱۴ نیز ذکر کرده است در صورت عدم مراجعه پیش فروشنده برای انتقال سند، خریدار بدون محکمه و حضور پیش فروشنده می تواند به دفترخانه مراجعه و با پرداخت الباقی قسط و تحویل فیش آن، سند را به نام خود منتقل کند. در صورتی که ساختمان نیز نیمه تمام باشد از همان مبلغ قسط که پرداخت نشده است، می تواند برای تکمیل ساختمان هزینه کند.تمامی این مواردبهداشت روانی و امنیت اقتصادی را برای مردم دارد.همچنین در قانون ذکر شده است که پیش فروشنده باید ملک را از ابتدا تا انتهای قرارداد در تمامی موارد بیمه کند. این امر نیز با همکاری بیمه مرکزی انجام می شود.
این عضو هیئت مدیره کانون سردفتران در مورد وضعیت مشاروان املاک در این آیین نامه گفت: بنگاه های املاک نیز بنابر تعریف قانون کار دلالی خود را انجام و قرارداد را برای تنظیم به دفترخانه ارجاع می دهند تا بدین صورت ممنوع المعامله بودن فروشند، بازداشت نبودن ملک و یا وجود مدارک هویتی لازم از سوی فروشنده همانند انحصار وراثت و یا مالیات بر ارث در صورت ورثه ای بودن ملک و مواردی از این قبیل کنترل شود. ماده ۲۳ قانون و ماده ۱۹ و ۲۰ خود آیین نامه الزام به تنظیم شند در دفترخانه را ذکر کرده است.بنابراین تنظیم مبایعه نامه ضرورتی ندارد و افراد مستقیم به دفترخانه می روند زیرا تنها توافق طرفین به صورت سند رسمی تنظیم می شود. در صورتی که مشاور املاک طرفین را به یکدیگر معرفی کرده باشد حق دلالی خود را می گیرد همانند معاملاتی که اکنون از طریق آگهی و یا به آشنایان فروخته می شود و نیازی به رفتن به بنگاه و پرداخت حق دلالی نیست.بنابراین در صورتی که مشاوران تلاش خود را برای یافتن مشتری و معرفی طرفین به یکدیگر انجام دهند درآمدشان کاهش پیدا نمی کند.
وی در پاسخ به سوالی پیرامون جایگاه کد رهیگری در بحث پیش فروش آپارتمان عنوان کرد: در حال حاضر با الزام دارایی برای دریافت کد رهگیری مردم ناچارند برای دریافت کد به مشاوران املاک مراجعه کنند در حالی که یکی از اهداف کد رهیگری جلوگیری از فرار مالیاتی بود اما دارایی مالیات را بدون دریافت این کد از مشاوران دریافت نمی کند. از سوی دیگر طبق ماده ۳۴۷ قانون تجارت این که دلال در معامله تلاشی نکرده باشد حق دریافت پول دلالی را ندارد. اما با وجود کد رهگیری این مورد از قانون نیز نقض می شود. کدرهگیری اصلا تعریف قانونی ندارد در واقع دستورالعمل کمیته مسکن هیئت دولت بوده است.قرار نیست یک مورد غیر قانونی و غیر شرعی یک اصل قانونی را زیر سوال ببرد.
در ادامه محمد عظیمیان، رییس دفتر حقوقی و عضو هیات مدیره کانون سردفتران گفت: شعار کانون سردفتران این است که تنظیم سند رسمی تضمین امنیت اقتصادی و اجتماعی است. قانونگذار در تدوین قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه مربوطه این شعار را محقق کرده است. بر خلاف اتفاقاتی که پس از انقلاب افتاد و در پی آن متاسفانه به مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بی مهری شد ( در این دو ماده قانونی افراد الزام دارند برای تنظیم اسناد مربوط به عین و منافع به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند) اما قانونگذار در پیش فروش ساختمان ظاهرا یک تصمیم منطقی، عاقلانه و اساسی گرفته است. دغدغه مردم مد نظر بوده و با تنظیم سند رسمی مشکلات در بحث املاک بخصوص در بحث پیش فروش ساماندهی شد.
وی افزود: مخاطبین این قانون سه گروه هستند، گروه اول مالکان هستند، افرادی که با سند مالکیت حق ایجاد اعیانی دارد و نسبت به فروش اعیانی در دفاتر اسناد رسمی اقدام می کند. گروه دوم مشارکت کنندگان با مالک هستند. افرادی که واحدهایی را از اعیانی خریداری کردند و حق دارند به غیر واگذار کنند. گروه سوم مستاجرانی هستند که حق احداث بنا دارند. در این قانون مواردی نیز پیش فروشندگان و پاره از سازمان ها تکالیف و ممنوعیت هایی دارند. برای اول بار در اجرای این قانون شهرداری ها مکلف هستند برای هر واحد شناسنامه فنی صا د ر کنند. این شناسنامه موارد متعددی از کاربری، کیفیت، نوع بنا و مساحت و سایر مواردی که برای پیش خریدار دغدغه است را ذکر کرده .
عظیمیان گفت: برای دو گروه دیگر از مخاطبان قانون پیش فروش ساختمان نیز تکالیفی در نظر گرفته شده است: گروه اول مطبوعات و رسانه هایی که آگهی های پیش فروش را منتشر می کنند. این آگهی ها باید بررسی شود و با مجوز وزارت راه و شهرسازی امکان درج دارند. در غیر این صورت جرم محسوب می شود و جریده مربوطه تعطیل و به جریمه نقدی محکوم می شوند. افراد پیش فروشنده نیز باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در صورت عدم حضور اعم از این که پیش فروشنده، مالک، مشارکت کننده و یا مستاجر و یا مشاروان املاک باشد پروانه های مربوطه با تصویب قانون یا به صورت موقت و یا دائم ملغی می شود.
رییس دفتر حقوقی کانون سردفتران ایران افزود: شاه بیت مواد قانونی ذکر شده در این آیین نامه که منجر به جلوگیری از اقدامات خلاف در بحث پیش فروش می شود ماده ۲۳ است که می گوید اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.ماده ۲۳ تاکیدا اشاره کرده که تنظیم سند پیش فروش الزاما باید به واسطه سند رسمی باشد در غیر این صورت جرم است.
وی در مورد مدت زمان قرارداد بین طرفین عنوان کرد: شخص متقاضی پیش فروش به شهرداری مراجعه و از شهرداری پروانه ساخت دریافت می کند. این پروانه تا ۳ سال اعتبار دارد بنابراین قول و قرار طرفین در پیش فروش نهایتا تا سه سال است. بنابراین در قرارداد تاریخ تحویل و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی ذکر می شود و برای هر یک از این دو تاریخ که نقض شود پیش فروشنده باید خسارت دهد. برای اول مرتبه نیز در ماده ۶ قانون برای پرداخت خسارت کف تعیین کرده است، یعنی طرفین کمتر از مبلغی که قانون مشخص کرده است نمی توانند خسارت را تعیین کنند، سقف این خسارت بنابر توافق طرفین است. کف این خسارات در چهار بند مختلف شامل ایجاد و یا عدم ایجاد: پارکینگ و انباری، قسمت های مشاع، فضای سبز، مسجد و مدرسه و نهایتا عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر مشخص شده است.
لازم به ذکر است قانون پیش فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که اجرای آن به تصویب آیین نامه اجرایی از سوی هیئت دولت منوط شد. این آیین نامه در تاریخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ به تصویب هیئت دولت رسید.
