گزارش شصت و چهارمین جلسه نقدِ رأی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران
با موضوع: «امکان ابطال سند رسمی رهن به استناد سند عادی انتقال مالکیت با تاریخ مقدم»
پایگاه خبری اختبارـ شصت و چهارمین جلسه نقد رأی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران در محل دادگستری استان تهران برگزار گردید.
به گزارش پایگاه خبری اختبار به نقل از روابط عمومی پژوهشگاه قوه‌قضاییه، این نشست با موضوع «امکان ابطال سند رسمی رهن به استناد سند عادی انتقال مالکیت با تاریخ مقدم» با محوریت نقد آراء شعب ۴۰ و ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران تشکیل شد.
به اعتقاد شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر، مالکیت ملک با سند عادی مقدم به دیگری منتقل شده و شخصی که ملک را منتقل نموده است دیگر مالکیتی بر ملک نداشته و به این دلیل عقد رهن اعتبار ندارد و سند رهنی از اساس باطل می‌باشد. در مقابل شعبه ۵۶، با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک معتقد است مالک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و دعوای ناشی از اسناد عادی در مورد املاک در محاکم پذیرفته نیست.
در این جلسه موافقان نظر شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر، مفاد مواد ۴۶،۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک را صرفاً ناظر بر اجباری بودن ثبت معاملات دانسته و بیان کردند شرایط اساسی صحت معاملات در قانون مدنی بیان شده و ثبت معاملات از ارکان صحت نیست و مفاد قانون ثبت که قانونی شکلی است نباید بر قانون مدنی که قانون ماهوی است حکومت داشته باشد. ایشان همچنین به حفظ حقوق شخصی که با سند عادی اقدام به انجام معامله نموده، اشاره داشته و اذعان داشتند که در وضعیت فعلی جامعه، اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود و امکان تنظیم سند رسمی به دلایل عدیده‌ای تا مدت‌ها پس از وقوع معامله ممکن نیست. قضات موافق نظر شعبه ۴۰ برای تقویت استدلال خود به نظر شورای نگهبان ناظر بر خلاف شرع بودن اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در مورد بی‌اعتباری اسناد عادی استناد نمودند.
به نظر موافقان نظر شعبه ۵۶ قانونگذار در سال ۱۳۱۰ با توجه به مطالعه و مشاهده وضعیت سایرکشورها و بنا به مصالحی اقدام به تصویب مواد مربوطه نموده که مصالح و وضعیت مربوطه در حال حاضر نیز وجود دارد؛ در صورتی که سند عادی مقدم را بر سند رسمی مقدم بدانیم، مصلحت اندیشی و هدف قانونگذار در انتظام بخشی به معاملات اموال غیرمنقول را نادیده گرفته ایم و به وضعیت قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک بازمی‌گردیم. موافقان در ادامه به اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت استناد نموده و خاطرنشان کردند که پیروی از نظر شعبه ۵۶ راه را بر روی تبانی راهن با اشخاص دیگر و ادعا علیه مرتهن می‌بندد. قضات دارای این نظر در تقویت استدلال خود به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۶ استناد نمودند.
در ادامه این جلسه، آقای غلامحسین اسماعیلی رئیس کل دادگستری استان تهران به این موضوع اشاره داشت که وضعیت جهانی در خصوص اعتباربخشی ویژه به اسناد رسمی و عدم پذیرش سند عادی معارض با سند رسمی تا جایی مورد قبول است که با مبانی فقهی ما سازگار باشد. ایشان با دفاع از نظر شعبه ۴۰ بیان داشت که از نظر فقهی شخص با عقد ناقل دارای شرایط صحت مالک می‌شود و مالکیت این فرد با عدم ثبت رسمی این عقد زایل نخواهد شد. ایشان حل مشکل اسناد معارض در نظام حقوقی کشور را در گرو اصلاح ساختار نظام ثبت املاک دانسته و بیان کرد وظیفه دادگاه‌ها در خصوص حل این مشکل، پذیرش دعاوی مستند به سند عادی، دادرسی کامل و صحیح و توجه به ابعاد مختلف پرونده به خصوص در مواردی که قرائن و امارات شرعیه بر مالکیت و صحت معامله عادی ناقل مالکیت دلالت دارند می‌باشد.
در پایان جلسه آقای دکتر منصور امینی، عضو هیأت علمی دانشگاه شهید بهشتی به تشریح وضعیت ثبت املاک و دعاوی گسترده در زمینه اسناد معارض پرداخته و تأکید نمود در زمینه تعارض سند عادی و سند رسمی صرفاً حقوق اشخاص خصوصی مطرح نیست و در این رابطه بایستی به نظم عمومی معاملاتی و اقتصادی توجه ویژه صورت گیرد؛ در وضعیت فعلی حکومت اقدام به صدور سندی رسمی نموده و اعلام می‌کند که حکومت به این سند اعتبار بخشیده و از آن حمایت می‌کند درحالی که ممکن است پس از تنظیم سند رسمی شخصی با سند عادی منکر حق دارنده سند رسمی شده و اعتبار سندی که حاکمیت صادر نموده را زیر سؤال ببرد در حالی که دارنده سند رسمی در اقدام خود به معامله و استعلامات لازم از اداره ثبت، مرتکب هیچ تقصیری نشده است. ایشان در ادامه به وظیفه خطیر دادگاه‌ها در اصلاح عملی قوانین مربوطه اشاره داشته و بیان نمود که قضات دادگاه برای حفظ حقوق شهروندان و حفظ نظم عمومی می‌توانند در این مورد به تفسیری از مواد قانونی برسند که مطابق با واقعیات اجتماعی و مصالح عملی موضوع است.
دکتر امینی در ادامه بیان نمود که ارجحیت سند رسمی به معنای نادیده گرفتن حقوق دارنده سند عادی صحیح نیست و با استفاده از تفسیر قوانین می‌توان این شخص را در مطالبه قیمت روز ملک محق دانست. در پایان ایشان بیان کردند مواد قانونی در این مورد و نظریه شورای نگهبان، همگی تاب تفسیری که اعتبار سند رسمی را دچار خدشه نکند دارند.
