رأی شماره ۱۳۵۶ الی ۱۳۵۹هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
رأی شماره ۱۳۵۶ الی ۱۳۵۹ مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۱۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
با موضوع: ابطال مصوبات شورای اسلامی شهرهای ملایر و تبریز درخصوص تعرفه عوارض محلی در سالهای ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵
تاریخ دادنامه: 1395/۱۲/۱۷ شماره دادنامه: ۱۳۵۶ الی ۱۳۵۹ کلاسه پرونده: ۱۱۰۳/۹۵، ۱۰۴۹/۹۵، ۱۰۴۸/۹۵، ۸۵۳/۹۵
مرجع رسیدگی: هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقایان ۱ـ اسماعیل، رامین و رامتین خودکار و آقای ولی کسانقی همگی با وکالت آقای محمد فرضی ۲ـ آقای جواد حجارزاده ۳ـ آقای نقی صدفی کرگج
موضوع شکایت و خواسته: ابطال الف ـ ماده ۶ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر ملایر در سال ۱۳۹۴:
ب ـ ماده ۶ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر ملایر در سال ۱۳۹۵:
ج ـ قسمت اخیر شق ۶ بند الف ـ۱ ماده ۱۰، ماده ۱۷ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
د ـ شق ۱ـ۴ بند ۱ و بند ۳ ماده ۱۸ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۴:
هـ ـ مواد ۱۸، ۲۰ و ۲۶ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
و ـ بند ۳ ماده ۲۳ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
گردش کار:
۱ـ به موجب ماده ۶ تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر ملایر در سالهای ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵، قسمت اخیر شق ۶ بند الف ـ۱ ماده ۱۰، ماده ۱۷، شق ۱ـ۴ بند ۱ و بند ۳ ماده ۱۸ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۴ و مواد ۱۸، ۲۰، بند ۳ ماده ۲۳ و ماده ۲۶ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵ در خصوص وضع عوارض مازاد بر تراکم، تفکیک و افراز، مشرفیت، تغییر کاربری و مازاد بر جرایم ماده ۱۰۰ مقرر شده است که:
الف ـ ماده ۶ تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر ملایر در سال ۱۳۹۴:
«ماده ۶: نحوه محاسبه عوارض زیربنای ساختمانهای مسکونی مازاد بر پروانه یا بدون پروانه که در کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به صدور رأی بر ابقاء بنا میگردد.
تبصره۱: عوارض مازاد بر پروانه یا بدون پروانه از طریق فرمول زیر محاسبه میگردد.
K×A×P *۲۰ = عوارض مازاد بنا
K : ضریب
A : متراژ زیربنای بدون پروانه یا مازاد بر پروانه
T : تعداد طبقات در هر مرحله تخلف
P : قیمت منطقه ای
S : مساحت عرصه
بند۱: حداکثر مبلغ مازاد بنای محاسبه شده مربوط به تبصره ۱ به ازای هر مترمربع ۲/۵۰۰/۰۰۰ ریال می‌باشد.
تبصره۲: عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت براساس فرمولهای زیر محاسبه میگردد:
A×P *۵۰ = عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت در زیر زمین
A×P *۳۰ = عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت در همکف
بند۱: حداکثر مبلغ عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت مربوط به تبصره ۲ به ازای هر مترمربع ۳/۵۰۰/۰۰۰ می‌باشد.
تبصره۳: به شهرداری ملایر اجازه داده می‌شود هنگام وصول جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ به منظور حفظ و نگهداری فضای سبز شهر به میزان ۷۵/۱% جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ و نیز جهت تجهیز آتش‌نشانی ۲/۵% جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ عوارض دریافت نماید. مبالغ (درصدهای) تبصره ۳ علاوه بر جرایم ماده ۱۰۰ می‌باشد که می‌بایست توسط شهرداری وصول گردد.
تبصره۴: به شهرداری ملایر اجازه داده می‌شود املاکی که فاقد شناسنامه ساختمان بوده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی تخریب یا برگشت به حالت اولیه صادر شده اما در کمیسیون دوم یا کمیسیون همعرض رأی ابقاء داده شده به منظور مدیریت بهینه بر ساخت و ساز و کاهش ساخت و سازهای غیر مجاز عوارض مربوطه مندرج در ماده ۶ این تعرفه (مربوط به مسکونی و عوارض مربوط به جرایم تجاری، اداری و خدماتی و غیره) به ماخذ ۱/۵ برابر محاسبه و وصول میگردد. (با رعایت بند ۱ تبصره ۱ و بند ۱ تبصره ۲ ماده ۶ صفحه ۱۹)
تبصره: کلیه عوارض متعلق به جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ براساس نرخ روز محاسبه و دریافت میگردد.»
ب ـ ماده ۶ تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر ملایر در سال ۱۳۹۵:
«ماده ۶: نحوه محاسبه عوارض زیربنای ساختمانهای مسکونی مازاد بر پروانه یا بدون پروانه که در کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به صدور رأی بر ابقاء بنا میگردد.
تبصره۱: عوارض مازاد بر پـروانه یا بدون پروانه از طریق فرمول زیر محاسبه میگردد.
K×A×P *۳۰= عوارض مازاد بنا
K : ضریب
A : متراژ زیربنای بدون پروانه یا مازاد بر پروانه
T : تعداد طبقات در هر مرحله تخلف
P : قیمت منطقه ای
S : مساحت عرصه
بند۱: حداکثر مبلغ عوارض مازاد بنای محاسبه شده مربوط به تبصره ۱ به ازای هر مترمربع ۲/۵۰۰/۰۰۰ ریال می‌باشد.
تبصره۲: عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت براساس فرمولهای زیر محاسبه میگردد:
A×P *۵۰ = عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت در زیر زمین
A×P *۳۰ = عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت در همکف
بند۱: حداکثر مبلغ عوارض تغییر نوع استفاده از پیلوت مربوط به تبصره ۲ به ازای هر مترمربع ۳/۵۰۰/۰۰۰ ریال می‌باشد.
تبصره۳: به شهرداری ملایر اجازه داده می‌شود هنگام وصول جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ به منظور حفظ و نگهداری فضای سبز شهر به میزان ۱/۷۵% جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ و نیز جهت تجهیز آتش‌نشانی ۲/۵% جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ عوارض دریافت نماید. (درصدهای) تبصره ۳ علاوه بر جرایم ماده ۱۰۰ می‌باشد که می‌بایست توسط شهرداری وصول گردد.
تبصره۴: به شهرداری ملایر اجازه داده می‌شود املاکی که فاقد شناسنامه ساختمان بوده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی تخریب یا برگشت به حالت اولیه صادر شده اما در کمیسیون دوم یا کمیسیون همعرض رأی ابقاء داده شده به منظور مدیریت بهینه بر ساخت و ساز و کاهش ساخت و سازهای غیر مجاز عوارض مربوطه مندرج در ماده ۶ این تعرفه (مربوط به مسکونی و عوارض مربوط به جرایم تجاری، اداری و خدماتی و غیره) به ماخذ ۱/۵ برابر محاسبه و وصول میگردد. (با رعایت بند ۱ تبصره ۱ و بند ۱ تبصره ۲ ماده ۶ صفحه ۱۹)
تبصره۵: کلیه عوارض متعلق به جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ براساس نرخ روز محاسبه و دریافت میگردد.»
ج ـ قسمت اخیر شق ۶ بند الف ـ۱ ماده ۱۰تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
«ماده ۱۰ـ عوارض زیربنای پروانه ساختمانی در کاربری مربوطه:
….. الف ـ۱ـ عوارض مازاد بر تراکم:
۶ ـ در صورت وجود شرایط صدور پروانه برای طبقات مازاد خارج از جدول (پیوست شماره ۳ تعرفه) و زیربنای بیش از سطح اشغال مصوب با رعایت حقوق هم جواری، اشرافیت، سایه اندازی، تأمین پارکینگ و فضای باز مازاد بر تراکم آن ۲ برابر علاوه بر عوارض مازاد بر تراکم ردیف مربوط محاسبه خواهد شد.
ضمناً عوارض این بند فقط با ضریب ۱/۲۰ قابل تسری و لحاظ در ماده ۱۸ تعرفه می‌باشد.»
د ـ شق ۱ـ۴ بند ۱ و بند ۳ ماده ۱۸ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز سال ۱۳۹۴:
«ماده ۱۸ـ عوارض ابقای اعیانی‌ها
۱ـ مسکونی
۱ـ۴ـ شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی بدون تأمین پارکینگ و فضای باز نمی‌باشد. در صورت تخلف ساختمانی بدون تأمین فضای باز و ابقاء اعیانی‌های احداثی از طریق کمیسیونهای ماده ۱۰۰ به ازای هر مترمربع فضای باز از بین رفته P ۱۵۰ عوارض محاسبه و وصول خواهد شد.
۳ـ عوارض کسری پارکینگ واحدهای ابقاء شده:
عوارض کسری پارکینگ اعیانی‌های ابقا شده توسط آرای کمیسیونهای ماده ۱۰۰ به شرح جدول ذیل محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) ضرایب جداول شماره ۱۰ و شماره ۲ ماده ۱۸ در محاسبه عوارض کسری پارکینگ به شرح جدول فوق قابل تسری نمی‌باشد.
ب) عوارض کسری پارکینگ واحدهای ابقا شده قبل از سال ۱۳۸۳ از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ معادل ( P۴×۲۵ ) محاسبه خواهد شد.»
هـ ـ مواد ۱۸، ۲۰ و ۲۶ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
ماده ۱۸ـ عوارض ابقای اعیانی ها
۱ـ مسکونی
بناهایی که بدون اخذ پروانه ساختمانی و یا مازاد بر مجوزهای احداث صادره ساخته می‌شوند و همچنین هرگونه تبدیل و تغییراتی که نسبت به مجوزهای مربوطه صورت گرفته و مطابق آراء کمیسیونهای ماده ۱۰۰ حکم ابقاء آنها با تعیین جریمه یا بدون تعیین جریمه صادر شده باشد مشمول عوارض مترتب این تعرفه بوده و ضرایب عوارض آنها مطابق جدول ذیل محاسبه خواهد شد. (مرجع تشخیص سال احداث یا تبدیل اعیانی‌های مسکونی توسط هیأت تشخیص شهرسازی مناطق می‌باشد که باید حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به بررسی و معاینه دقیق فنی اقدام نموده و نظریه کارشناسی و قطعی خود را در پرونده ثبت نماید)
۱ـ۱ـ مبنای احداثی‌های قبل از سال ۱۳۷۴ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی قدیم و بعد از آن طرح جامع و تفصیلی جدید می‌باشد.
۱ـ۲ـ عوارض احتسابی برای پرونده‌های تخلف ساختمانی شامل مواردی می‌شود که صرفاً در کمیسیونهای ماده ۱۰۰ مطرح و حکم بر ابقاء آنها صادر شده است.
۱ـ۳ـ در مواردی که مالک ساختمان بعد از سال ۱۳۷۴ نسبت به پروانه و سایر مجوزهای احداث صادره اقدام به تبدیل واحدهای مسکونی ناشی از افزایش واحدها و تبدیل دوبلکس و یا تغییر استفاده از یک واحد به واحدهای بیشتر نماید عوارض ارزش اضافه شده ناشی از تفکیک و افزایش تعداد واحدها نسبت به پروانه یا سایر مجوزها به ازای هر مترمربع واحد اضافه شده بزرگ تر (پس از کسر مساحت آسانسور و راه پله) که تا آخر سال ۱۳۹۳ از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ رأی ابقا بر آنها صادر شده است P ۵ و از اول سال ۱۳۹۴ عوارض آن P ۱۵ و برای تبدیل زیر زمین انباری مسکونی به واحد مسکونی P ۵ به عنوان عوارض محاسبه خواهد شد و زیربنای بیش از سطح اشغال مصوب با رعایت حقوق هم جواری، اشرافیت، سایه اندازی، تأمین پارکینگ و فضای باز مازاد بر تراکم آن ۲ برابر علاوه بر عوارض مازاد بر تراکم ردیف مربوط محاسبه خواهد شد.
۱ـ۴ـ شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی بدون تأمین پارکینگ و فضای باز نمی‌باشد. در صورت تخلف ساختمانی بدون تأمین فضای باز و ابقاء اعیانی‌های احداثی از طریق کمیسیونهای ماده ۱۰۰ به ازای هر مترمربع فضای باز از بین رفته P ۱۵۰ عوارض محاسبه و وصول خواهد شد.
۱ـ ۵ ـ عوارض مازاد بر تراکم برای اعیانی‌های مسکونی ابقاء شده که سال احداث آنها قبل از سال ۱۳۷۴ می‌باشد، شامل نمی‌گردد.
۱ـ۶ ـ عوارض ذکر شده در بند ۵ ماده ۱۰ شامل ضرایب ماده ۱۸ این تعرفه نیز می‌باشد و همچنین در صورتی که اضافه پیش آمدگی (خارج از ضوابط شهرسازی) برای استفاده‌های غیر از تجاری و خدماتی و انباری تجاری و واحدهای مسکونی اختصاص یابد و از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ ابقاء شود عوارضی معادل عوارض قید شده در بند ۵ ماده ۱۰ با اعمال ضرایب ماده ۱۸ به غیر از سایر عوارض مشمول خواهد بود.
۲ـ غیرمسکونی
جاهایی که بدون اخذ پروانه ساختمانی و یا مازاد بر پروانه ساختمانی احداث و یا تبدیل به کاربریهای غیر از مجوزهای صادره می‌شوند و متعاقباً توسط کمیسیونهای ماده ۱۰۰ حکم ابقاء با تعیین جریمه یا بدون تعیین جریمه آن صادر میگردد عوارض آنها برابر جدول ذیل خواهد بود. (مرجع تشخیص سال احداث یا تبدیل اعیانی‌ها به غیرمسکونی توسط هیأت تشخیص شهرسازی مناطق می‌باشد که باید حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به بررسی و معاینه دقیق فنی اقدام نموده و نظریه کارشناسی و قطعی خود را در پرونده ثبت نمایند).
۲ـ۱ـ در صورت افزایش عرض دهنه و ارتفاع واحدهای غیر مسکونی به جزء کاربریهای فرهنگی، آموزشی، بهداشتی درمانی، ورزشی، توریستی ـ تفریحی و صدور رأی ابقاء از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ عوارض آنها ۲۰ درصد ارزش اضافه شده تقویم روز محاسبه و اخذ می‌شود.
۲ـ۲ـ در صورت احداث و توسعه بالکن داخل مغازه و یا افزایش سطح بالکن به بیش از نصف مساحت مغازه، ۲۰ درصد ارزش اضافه شده تقویم روز به عنوان عوارض پس از ابقاء قابل محاسبه می‌باشد.
۲ـ۳ـ عوارض زیربنای غیر مسکونی در کاربری مربوطه براساس ماده (۱۰) همین تعرفه با اعمال ضرایب جدول شماره ۲ این ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
۲ـ۴ـ در صورتی که قسمتی از عوارض قبلاً به صورت پیش پرداخت از سوی ذینفع پرداخت شده باشد در موقع تسویه حساب تا سه ماه از زمان واریزی بدون افزایش و پس از سپری شدن سه ماه عوارض به روز محاسبه و مبالغ واریزی ذینفع به صورت تناسب مستقیم کارسازی خواهد شد.
۲ـ ۵ ـ در صورتی که آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ دایر بر ابقای اعیانی تجاری، خدماتی و بالکن داخل مغازه براساس ارزش معاملاتی ساختمان (موضوع جدول شماره سه و رابطه بالای جدول این ماده) صادر شده باشد عوارض آن براساس ۳۵% ارزش تقویم روز محاسبه و عمل خواهد شد و برای مساحت مشاعات و سرویس بهداشتی در حیاط و بالکن‌های رو باز واحدهای تجاری ـ خدماتی عوارض مندرج در بند (ج) ماده ۱۰ همین تعرفه با اعمال ضرایب جدول شماره ۲ ماده ۱۸ اقدام خواهد شد.
۲ـ۶ ـ در صورت احداث بالکن رو پوشیده به شارع خلاف ضوابط شهرسازی در کاربریهای مسکونی و غیرمسکونی و بدون پروانه، یا مازاد بر پروانه ساختمانی و ابقاء از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ نحوه محاسبه عوارض آن به ازای هر متر مربع P ۶۰ خواهد بود.
(ضمناً بالکن‌های مطابق ضوابط شهرسازی برابر ماده ۱۷ این تعرفه عوارض مربوط با اعمال ضرایب جدول همین ماده محاسبه میگردد)
رابطه تعیین ارزش معاملاتی اعیانی برای اعمال جرایم ماده ۱۰۰
P (ارزش روز)+ ارزش معاملاتی ساختمان طبق جدول ذیل = ارزش معاملاتی اعیانی‌ها
۲ـ۷ـ در صورتی که واحدهای تجاری و خدماتی مجاز بدون دریافت مجوز اقدام به تجدید بنا یا تعویض سقف نمایند و سپس از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ حکم به ابقاء آنها صادر شود عوارض آن سه برابر عوارض مندرج در بند (ج) ماده ۱۰ همین تعرفه محاسبه و اخذ خواهد شد.
۲ـ ۸ ـ در صورت تبدیل انباری تجاری مجاز به تجاری و ابقاء آن در کمیسیونهای ماده ۱۰۰، ۲۰ درصد ارزش اضافه شده تقویم روز به عنوان عوارض قابل احتساب و اخذ می‌باشد.
۲ـ۹ـ در صورت تفکیک اعیانی غیر مسکونی ۱۵ درصد ارزش اضافه شده تقویم روز حاصل از تفکیک به عنوان عوارض پس از ابقاء قابل وصول می‌باشد. (با کسر مشترکات)
۲ـ۱۰ـ عوارض مازاد بر تراکم زیربنای تجاری و خدماتی و انباری تجاری براساس بند (الف ـ۱) ماده ۱۰ و مطابق ضرایب جدول ردیف ۲ همین ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
۲ـ۱۱ـ عوارض مازاد بر تراکم برای اعیانی‌های غیر مسکونی ابقاء شده که سال احداث آنها قبل از سال ۱۳۷۴ می‌باشد شامل نمی‌گردد.
۲ ـ ۱۲ ـ فضاهای بازی که به صورت غیر مسکونی جهت بعضی مشاغل از جمله سنگ فروشی و آهن فروشی استفاده می‌شود و از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ حکم به ابقاء آنها صادر میگردد عوارض آن به ازای هر مترمربع عرصه مورد استفاده ماهانه ۱۰ درصد P بدون حق تبدیل به اعیانی تعیین میگردد. توضیح اینکه اخذ عوارض فوق صرفاً برای بهره‌برداری از کاربری فوق بوده و هیچ حقی در مورد تغییر کاربری ایجاد نخواهد کرد. کلیه اقدامات شهرداری براساس کاربری مصوب طرح تفصیلی صورت خواهد گرفت و در صورت درخواست پروانه ساختمانی احداث برابر کاربری مصوب و یا تغییر کاربری با اخذ عوارض قانونی خواهد بود.
۳ـ عوارض کسری پارکینگ واحدهای ابقاء شده:
عوارض کسری پارکینگ اعیانی‌های ابقاء شده توسط آرای کمیسیونهای ماده ۱۰۰ به شرح جدول ذیل محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) ضرایب جداول شماره ۱۰ و شماره ۲ ماده ۱۸ در محاسبه عوارض کسری پارکینگ به شرح جدول فوق قابل تسری نمی‌باشد.
ب) عوارض کسری پارکینگ واحدهای ابقا شده قبل از سال ۱۳۸۳ از سوی کمیسیونهای ماده ۱۰۰ معادل ( P ۴*۲۵) محاسبه خواهد شد.»
ماده۲۰ـ عوارض تفکیک عرصه و افراز
۱ـ به استناد تبصره ۳ اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها عوارض تفکیک و افراز و سهم خدمات عمومی و سرانه شوارع عرصه‌ها به شرح زیر تعیین میگردد.
الف ـ عوارض تفکیک عرصه‌های تا ۵۰۰ مترمربع سه برابر ارزش معاملاتی اراضی برای هر مترمربع خواهد بود. ضمناً در موقع الحاق عوارض تفکیک فقط برای اندازه الحاقی محاسبه خواهد شد.
ب ـ در عرصه‌های بیشتر از ۵۰۰ مترمربع برابر جدول ذیل سهم خدمات عمومی و شوارع از عرصه به شهرداری اختصاص خواهد یافت. ضمناً در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
۲ـ در ارتباط با عوارض کسری مساحت، مواقعی که بدون در نظر گرفتن ضوابط و مقررات شهرسازی کمتر از حد نصاب تفکیک طرح جامع و تفصیلی، تفکیک یا قطعه بندی شده و منجر به صدور سند گردد یا در مورد کاهش مساحت ۲۰% آخرین قطعه برابر ضوابط طرح تفصیلی به شرح بندهای ذیل عوارض کسری مساحت محاسبه خواهد شد.
الف ـ تفکیک‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۴ (سال تصویب طرح جامع جدید) انجام یافته معادل یک برابر ارزش معاملاتی اراضی روز به عنوان عوارض کسری مساحت از حد نصاب محاسبه خواهد شد.
ب ـ تفکیک‌هایی که از اول سال ۱۳۷۴ (سال تصویب طرح جامع جدید) انجام گرفته عوارض کسری مساحت معادل ۲ برابر ارزش معاملاتی اراضی با آخرین ارزش معاملاتی اراضی روز محاسبه خواهد شد.
تبصره۱: صدور سند به اراضی کمتر از حد نصاب تفکیک از طریق اداره ثبت مانع وصول عوارض تفکیک و کسری مساحت نخواهد بود.
تبصره۲: در ارتباط با تقاضای تفکیک در کلیه کاربریهای شهری رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی الزامی است.
تبصره۳: اسناد مالکیتی که بدون استعلام از شهرداری از طریق اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده و می‌شوند در صورتی که قبلاً عوارض تفکیک و سهم شهرداری را پرداخت نکرده باشند مشمول پرداخت سهم و عوارض مندرج در این ماده می‌باشند.
تبصره۴: حداقل ارزش معاملاتی اراضی قابل احتساب در این ماده کمتر از ۵۰۰۰۰ ریال نخواهد بود.
۳ـ چنانچه ملکی به دو یا چند قطعه بر اثر عبور خیابان، عبور لوله‌های آبرسانی و گاز و همچنین با عبور دکلها و تیرهای برق و مانند آنها با حفظ کاربری تقسیم گردد تفکیک قهری تلقی و عوارضی ندارد.
۴ـ عوارض تفکیک اراضی مشجر و مزروعی که به صورت وضع موجود حفظ خواهند شد با در نظر گرفتن ضوابط و مقررات شهرسازی و قانون حفظ و گسترش فضای سبز از نظر تفکیک حد نصاب متراژ معادل یک برابر ارزش معاملاتی عرصه محاسبه و وصول خواهد شد.»
«ماده ۲۶ـ عوارض ناشی از تغییر یا تثبیت کاربری
در راستای اجرای مفاد بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم
۱ـ با در نظر گرفتن ارزش اضافه شده ناشی از تغییر کاربری صورت گرفته در طرح تفصیلی جدید و یا سایر طرحها و مصوبات برای املاک فاقد اعیانی یا دارای اعیانی عوارض تغییر کاربری برابر جدول و بند و تبصره‌های ذیل و در زمان صدور گواهی‌های معامله، عدم خلاف، پایانکار، پروانه ساختمانی و سایر مجوزهای احداث قابل اخذ خواهد بود.
جدول نحوه محاسبه عوارض ناشی از تغییر کاربری به غیر تجاری با اعمال تمام بندهای این ماده تا ۵۰۰ مترمربع از عرصه
۱ـ۱ـ در صورتی که ملکی قبل از سال ۱۳۵۸ دارای کاربری مسکونی بوده و بعداً به دلیل نیاز ارگانها و شهرداری و یا طبق طرحهای موضعی مصوب به کاربریهای عمومی تبدیل شده و مجدداً بدون انجام معامله در طرح تفصیلی جدید به کاربری اولیه قبل از سال ۱۳۵۸ بر می‌گردند این امر تبدیل کاربری ملک به حالت اولیه محسوب و عوارض موضوع این ماده شامل آنها نمی‌گردد.
۱ـ۲ـ در صورتی که وضع موجود عرصه با مساحت ۵۰۰ مترمربع و کمتر باشد به شرط داشتن اسناد مجزای ششدانگ مشمول عوارض جدول این ماده خواهد بود و مازاد بر ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع P ۵۰ و از ۱۰۰۱ مترمربع به بالا P ۴۰ و به صورت پلکانی محاسبه خواهد شد (به استثناء کاربریهای عمومی شامل ورزشی، بهداشتی و درمانی، پارکینگ، فرهنگی و اجتماعی، توریستی و تفریحی که عوارض آن برای مازاد بر ۵۰۰ مترمربع ۵/۱ برابر ردیف مربوطه جدول خواهد بود)
۱ـ۳ـ آن دسته از املاکی که بدون مراجعه به شهرداری برای آنها از طریق اداره ثبت اسناد و املاک سند صادر و تغییر کاربری در آن املاک صورت گرفته باشد مشمول عوارض این ماده خواهد بود.
۱ـ۴ـ برابر بند (د) ماده ۱ آیین‌نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال ۱۳۸۹، باغ به محلی اطلاق می‌شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل را داشته باشد.
الف) سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر و باغ عمارت
ب) سابقه رأی دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
ج) محل‌هایی که در حریم شهر توسط وزارت کشاورزی باغ شناخته شده اند.
د) محل‌هایی که به تشخیص کمیسیون ماده ۷ آیین‌نامه قانون حفظ وگسترش باغ شناخته می‌شوند.
۱ـ ۵ ـ سندهایی با عنوان خانه باغچه که مساحت آن کمتر از ۵۰۰ مترمربع باشد به عنوان خانه تلقی شده و مشمول ردیف مسکونی در جدول فوق خواهد بود ولی برای خانه باغچه‌هایی با مساحت ۵۰۰ مترمربع و بیشتر مطابق ردیف یک بند (د) ماده ۱ آیین‌نامه قانون حفظ و گسترش از طریق کمیسیون ماده ۷ همان آیین‌نامه اقدام میگردد.
۲ـ عوارض تغییر و تثبیت کاربری عرصه به تجاری:
الف ـ عوارض تغییر عرصه مسکونی به تجاری و خدماتی معادل ۳۰ درصد ارزش روز تجاری و خدماتی محاسبه خواهد شد.
ب ـ عوارض تغییر کاربری عرصه فضای سبزـ زراعی و یا باغات به تجاری و خدماتی معادل ۴۰ درصد ارزش روز تجاری و خدماتی عرصه محاسبه خواهد شد.
ج ـ عوارض تغییر کاربری عرصه از سایر کاربریهای کم ارزش تر از کاربری مسکونی به تجاری و خدماتی معادل ۳۵ درصد ارزش روز تجاری و خدماتی عرصه خواهد شد.
۲ـ۱ـ در مورد املاکی که عوارض تغییر کاربری آن برابر بند ۲ برای عرصه محاسبه و وصول خواهد شد و ملک دارای اعیانی می‌باشد در صورت درخواست تبدیل اعیانی به استفاده غیر مسکونی مطابق کاربری، عوارض آن تا تراکم ۱۲۰% برابر بند (ج) ماده ۱۰ و برای بیش از ۱۲۰% یاد شده، عوارضی بر مبنای ۳۵% قیمت تقویم روز محاسبه و وصول خواهد شد.
۲ـ۲ـ املاکی که در وضع موجود دارای اعیانی تجاری و کارگاهی مجاز می‌باشند و کاربری عرصه آن به تجاری و یا کارگاهی تغییر یافته است در حد اعیانی تجاری وکارگاهی موجود شامل عوارض تغییر کاربری نمی‌باشد.
۳ـ در صورتی که در سنوات گذشته از ملکی عوارض ورود به محدوده دریافت و اعیانی آنها تعیین تکلیف شده باشد و مطابق طرح تفصیلی جدید در آن ملک تغییر و یا تثبیت کاربری صورت گیرد، صرفاً ۳۰% عوارض موضوع همین ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
۴ـ اگر مالک از پرداخت عوارض این ماده خودداری نموده و درخواست تبدیل کاربری جدید به کاربری قبلی را داشته باشد با تسلیم تقاضای کتبی و سپردن تعهد محضری مبنی بر سلب ایراد و اعتراض بعدی از خود، مراتب از سوی شهرداری به کمیسیون ماده ۵ جهت اعاده به کاربری قبلی ارجاع خواهد شد.
۵ ـ در صورتی که اعیانی‌های احداثی در کاربریهای غیر مربوطه در داخل محدوده و حریم شهر از طریق کمیسیونهای ماده ۱۰۰ ابقاء شوند عوارض عرصه آن با مد نظر قرار دادن کاربری مصوب و ابقاء شده براساس این ماده اخذ خواهد شد.»
و ـ بند ۳ ماده ۲۳ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر تبریز در سال ۱۳۹۵:
«ماده۲۳ـ عوارض مشرفیت و ارزش اضافه شده
کلیه املاک واقع در معابر شهر که با خرید و یا با تملک به مالکیت شهرداری در می‌آیند شهرداری حق تصرف و احداث دیوار به منظور ممانعت از ورود اشخاص را داشته و هیچ شهروندی حق بهره‌برداری از آن را بدون مجوز شهرداری ندارد بنابراین تا زمانی که مالکین همجوار چنین املاک از شهرداری اجازه نگرفته‌اند حق ایجاد درب به این املاک را ندارند هر چند که این املاک به خیابان مشرف شده باشند مگر اینکه حق ارتفاق داشته که مستلزم پرداخت حق مشرفیت خواهد بود.
عوارض مشرفیت: عوارض مشرفیت برای کلیه اراضی و املاکی که بر اثر اجرای طرحهای مصوب شهری در بر خیابانهای احداثی جدید واقع شوند در زمان نقل و انتقال، صدور گواهی عدم خلاف، اصلاح سند، پایانکار ساختمانی، تفکیک و پروانه ساختمانی محاسبه خواهد شد.
۳ـ عوارض مشرفیت مساحت باقی مانده تمامی املاک واقع در مسیرهایی که قبل از سال ۱۳۸۳ اجرا شده‌اند معادل ۳ برابر ارزش معاملاتی اراضی روز محاسبه خواهد شد.»
۲ـ آقای محمد فرضی به وکالت از آقایان اسماعیل، رامین و رامتین خودکار و ولی کسانقی و آقایان جواد مجاز زاده و نقی صدفی کرگج اصالتاً به موجب دادخواستهایی اعلام کرده‌اند که در تصویب این مصوبات مفاد آرای متعدد هیأت عمومی از جمله آرای شماره ۳۵۴ الی ۳۵۸ـ ۱۴/۱۱/۱۳۸۰، ۴۱۸ـ۹/۴/۱۳۸۷، ۲۱۸ـ۹/۴/۱۳۸۷، ۷۷۰ـ۲/۱۱/۱۳۹۱ و ۳۵ـ۲۵/۳/۱۳۹۴ رعایت نشده است.
۳ـ متن آرای هیأت‌عمومی بدین شرح است:
الف ـ رأی شماره ۳۵۴ الی ۳۵۸ مورخ ۱/۱۱/۱۳۸۰ هیأت‌عمومی:
«نظر به اینکه وضع قاعده آمره در باب اخذ هرگونه وجه از جمله عوارض شهرداری و جرایم تخلفات ساختمانی به قوه‌مقننه اختصاص دارد و قانونگذار در زمینه مرجع تعیین عوارض مذکور و کیفیت احتساب جرایم تخلفات ساختمانی و وصول آنها تعیین تکلیف کرده است، بنابراین مفاد بخشنامه شماره ۷۹۰۱۳۸۳۱/۸۰ مورخ ۲۵/۷/۱۳۷۹ که متضمن وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض زیربنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییرکاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی می‌باشد. خارج از حدود اختیارات قانونی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران تشخیص داده می‌شود و بخشنامه مزبور مستنداً به قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال میگردد.»
ب ـ رأی شماره ۲۱۸ مورخ ۹/۴/۱۳۸۷ هیأت‌عمومی:
«طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرحهای جامع، تفصیلی یا هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تایید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذیصلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است و در صورت عدم اظهارنظر کتبی شهرداری نسبت به نقشه تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک رأساً اقدام می‌نماید. نظر به قسمت اول قانون موسوم به تجمیع عوارض مصوب ۱۳۸۱ مبنی بر حصر جواز اخذ هرگونه وجه از تولید کنندگان و وارد کنندگان کالا و ارائه‌دهندگان خدمات از تاریخ ۱/۱/۱۳۸۲ براساس مقررات قانون مزبور و تجویز و برقراری عوارض محلی جدید و یا افزایش نرخ عوارض محلی به شرح تبصره یک ماده ۵ قانون فوق‌الذکر و اینکه حکم مقرر در بند ۲۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ نیز مفید وظایف و اختیارات شورای اسلامی شهر در زمینه تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداریها است، مصوبات شورای اسلامی شهر شیراز که مورد اعتراض شاکی قرار گرفته، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز و همچنین دریافت وجوه مندرج در مصوبات معترض عنه به منظور صدور پروانه احداث بنای مجاز خلاف اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع و مغایر هدف و احکام مقنن در خصوص مورد است، بنابراین به استناد قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده یک و بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۵ مصوبات مورد اعتراض ابطال می‌گردند.»
ج ـ رأی شماره ۷۷۰ مورخ ۲/۱۱/۱۳۹۱ هیأت‌عمومی:
«با توجه به این که قانونگذار در خصوص عدم رعایت پارکینگ یا کسری آن به شرح تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اصلاحی سال ۱۳۵۸، تعیین تکلیف کرده است و در بند (و) رأی شماره ۱۴۸۱ و ۱۴۸۰، ۱۴۷۹، ۱۴۷۸، ۱۴۷۷ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۸۶، هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری در مورد مشابه با لحاظ حکم قانونی مذکور مصوبه مربوط مبنی بر اخذ عوارض به لحاظ کسری پارکینگ یا عدم تأمین آن را ابطال کرده است، بنابراین با لحاظ قانون فوق‌الذکر و تبعیت از استدلال مصرح در رأی یاد شده، آن قست از مصوبه مورخ ۴/۱۱/۱۳۸۸ شورای اسلامی شهر بوشهر موضوع وضع عوارض و تعرفه‌های منابع درآمدی شهرداری بوشهر در سال ۱۳۸۹ در تجویز اخذ عوارض بابت حذف یا کسر پارکینگ خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع تشخیص داده می‌شود و به استناد بند ۱ ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌شود.»
د ـ رأی شماره ۳۵۰ مورخ ۲۵/۳/۱۳۹۴ هیأت‌عمومی:
«مطابق بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال ۱۳۵۳، طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می‌شود و براساس ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال ۱۳۵۱، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیونی خاص محول شده است و از طرفی وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی تعیین شده است. نظر به این که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی‌باشد به طریق اولی نمی‌تواند در این خصوص وضع قاعده نماید، بنابراین بندهای ۱۱ و ۱۲ و تبصره ۷ ماده ۲۰ مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان که برای تغییر کاربری مبادرت به وضع عوارض کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار مرجع وضع تشخیص داده می‌شود و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.»
۴ـ رئیس دیوان عدالت اداری در اجرای ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ موضوع را به هیأت‌عمومی ارجاع می‌کند.
در اجرای ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از شورای اسلامی شهرهای ملایر و تبریز خواسته شد نمایندگان خود را به جلسه هیأت‌عمومی معرفی کنند.
هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۵/۱۲/۱۷ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان و نیز حضور نماینده شورای اسلامی شهر ملایر تشکیل شد. علی رغم دعوت از نماینده شورای اسلامی شهر تبریز برای معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و ادای توضیحات، نماینده‌ای از سوی شورای اسلامی شهر تبریز به هیأت‌عمومی معرفی نشد. هیأت‌عمومی پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است:
رأی هیأت‌عمومی
مطابق ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲، مقرر شده است که: «چنانچه مصوبه‌ای در هیأت‌عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رأی هیأت‌عمومی در مصوبات بعدی الزامی است. هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رأی هیأت‌عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت، بدون رعایت مفاد ماده ۸۳ قانون مذکور و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب‌کننده در هیأت‌عمومی مطرح می‌نماید.» نظر به اینکه در آراء شماره ۳۵۴ الی ۳۵۸ـ۱/۱۱/۱۳۸۰، ۲۱۸ ـ ۹/۴/۱۳۸۷، ۷۷۰ ـ ۲/۱۱/۱۳۹۱ و ۳۵۰ ـ ۲۵/۳/۱۳۹۴ هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف درخصوص عوارض زیربنا، پذیره، اضافه تراکم، تغییر کاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی، اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و یا وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز، عوارض حذف یا کسری پارکینگ و عوارض تغییر کاربری به لحاظ مغایرت با قانون و خروج از حدود اختیارات ابطال شده است و شورای اسلامی شهر ملایر در تصویب ماده ۶ تعرفه عوارض محلی سالهای ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ در مورد زیربنای ساختمانهای مسکونی مازاد بر پروانه یا بدون پروانه که در کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به صدور رأی بر ابقاء بنا میگردد و شورای اسلامی شهر تبریز در تصویب قسمت اخیر شق ۶ بند الف ـ۱ ماده ۱۰، ماده ۱۷، شق ۱ـ۴ بند ۱ و بند ۳ ماده ۱۸ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۴ و مواد ۱۸، ۲۰، بند ۳ ماده ۲۳ و ماده ۲۶ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ در مورد زیربنای پروانه ساختمانی (عوارض مازاد بر تراکم)، ابقای اعیانی‌ها، تفکیک عرصه و افراز ناشی از تغییر یا تثبیت کاربری و مشرفیت و ارزش اضافه شده وضع عوارض کرده است، بنابراین موارد اخیرالذکر از مصوبات یاد شده شوراهای اسلامی ملایر و تبریز به لحاظ مغایرت با مفاد آراء هیأت‌عمومی با استناد به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۹۲ و ۸۸ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.
مرتضی علی اشراقی
معاون قضایی دیوان عدالت اداری
