پاسخ سوال مسابقه حقوقی پیامکی شماره یک

مسابقه حقوقی پیامکی شماره یک پایگاه خبری اختبار با استقبال خوب همراهان عزیز برگزار شد و هدایای ۱۰۰ نفر از دوستانی که پاسخ صحیح داده بودند برایشان ارسال شد.

با توجه به تاکید اسکودا برای طرح سوال از قوانین خاص، در مسابقه شماره یک از یکی از قوانین خاص و بسیار پر پیچ و خم حقوق ایران یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ سوال طرح شده بود.

در ایم مسابقه تلاش شده بود که چند جنبه مختلف از موضوعات این قانون داخل سوال بشوند و باید توجه داشت که سطح سوال از حد آزمون وکالت بالاتر بود و شاید در آزمون وکالت سوالی با این حد از پیچیدگی طرح نشود.

موضوع حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی از موضوعات بسیار پیچیده و مشکل نظام حقوقی ایران است، در این زمینه مطالعه کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام اثر مرحوم بهمن کشاورز بسیار مفید است.

پرسش مسابقه شماره دو را اینجا بخوانید

بخش ویژه مسابقات حقوقی پایگاه خبری اختبار را از اینجا دنبال کنید

پرسش مسابقه شماره یک

(الف) مالک یک آپارتمان با کاربری مسکونی است، او به (ب) بدهکار است، نهایتا در سال ۱۳۶۳ با (ب) توافق می کنند که  (ب) به جای طلبش به مدت یک سال آپارتمان (الف) را به عنوان دفتر صرافی خود استفاده کند.

پس از یکسال، (الف) به (ب) مراجعه می کند و درخواست می کند که آپارتمانش را پس بگیرد. ولی (ب) از تخلیه و تحویل خودداری می کند و با مراجعه به دادگاه درخواست الزام (الف) به تنظیم اجاره نامه را می کند.

برای پاسخ دادن به این سوال باید چند موضوع را می دانستید:

۱- شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶:

با توجه به تاریخ توافق (الف) و (ب) که در سال ۱۳۶۳ بوده است، توافق ایشان بر فرض شمول، تابع قانون روابط موجر مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می شود، چون قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری نمی شود و حتی ماده واحده مصوب ۱۳۶۵ هم هنوز به تصویب نرسیده بوده است.

۲- موضوعیت نداشتن کاربری / موضوعیت داشتن منظور و قصد طرفین:

بر اساس ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ «هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد»، مشمول قانون مذکور است. (کتاب دعاوی تخلیه و اجاره بها، مرکز مطبوعات قوه قضائیه)

توجه داشته باشید که در حال حاضر قانون مصوب ۱۳۵۶ صرفا ممکن است حاکم بر اجاره اماکنی که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده اند باشد، و مطلقا ممکن نیست حاکم بر اجاره محل هایی که به منظور “سکنی” یا “منظور دیگر” باشد.

همان طور که از ظاهر قانون معلوم است، برای شمول اجاره، منظور طرفین موضوعیت دارد، اگر کسی ملکش را به منظور سکونت اجاره داده باشد و بعدا مستاجر بر خلاف تراضی از محل به منظور تجارت استفاده کند، اصولا نمی تواند به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ناظر بر اجاره امکان تجاری استناد کند.

و بالعکس -مشابه فرض سوال- اگر کسی ملک خود با کاربری مسکونی یا حتی ملکی که به منظور سکونت استفاده می شده است را به دیگری به منظور فعالیت تجاری اجاره بدهد، موضوع مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود.

۳- ماهیت تراضی اجاره بوده است:

در مورد تعیین ماهیت تراضی میان (الف) و (ب) جای بحث زیاد است.

داده های ما این است که (الف) منافع ملکش را به عوض بدهکاری که به (ب) داشته برای مدت معلوم به تصرف او داده است، در مقام تحلیل شاید حتی بتوانیم عمل حقوقی این دو را در قالب صلح یا حتی یک عقد نامعین در نظر گرفت.

با این حال به چند دلیل می توانیم ماهیت توافق (الف) و (ب) را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در نظر بگیریم، اول اینکه مفاد تراضی حاوی همه ارکان اجاره می باشد، هرچند به عنوان اجاره برای این توافق تصریح نشده است با این حال جمع ارکان اجاره مخصوصا با وجود تصریح قانون گذار مبنی بر اینکه حتی اگر صلح منافع به منظور اجاره انجام شده باشد موضوع مشمول این قانون خواهد بود، می تواند کمک کننده باشد.

دلیل دیگر توجه به روح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است، روح این قانون حمایت از حقوق مستاجر و مخصوصا حقوق معنوی او بر عین مستاجره حاصل از فعالیت و رونق کسب و کار و تجارت اوست.

بر خلاف حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ که ریشه قراردادی دارد، حق کسب و پیشه و تجارت مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به نوعی قهرا ناشی از نوع و کیفیت فعالیت تجاری مستاجر برای او ایجاد می شود.

بر این اساس می توانیم در محل تردید شرایط را به نفع مستاجر تفسیر کنیم و سعی کنیم نهایت حمایت از او را انجام بدهیم.

در هر حال هنگامی که (ب) به دادگاه مراجعه کرده است، دادگاه در مقام حل اختلاف، و تشخیص جهات موضوعی دعوا می تواند با تحقیق و در نظر گرفتن اوضاع و احوال و اجزای توافقی که میان طرفین دعوا انجام شده است ماهیت حقوقی آن را فارغ از عنوانی که برای آن قرار داده شده است تشخیص بدهد و آثار حقوقی آن چه واقعا اتفاق افتاده است را بر توافق میان طرفین دعوا بار کند.

بررسی گزینه های سوال مسابقه پیامکی شماره یک :

در هر موضوع حقوقی می توان بر اساس تفسیر و دیدگاه های مختلف به پاسخ های مختلفی رسید که از لحاظ نظری الزاما غلط نباشند، به همین جهت هم در سوال مسابقه خواسته شده است که گزینه «صیحیح تر» از میان گزینه های موجود انتخاب شود.

۱۱) اصولا توافق (الف) و (ب) ماهیتا صلح بوده است و اگر فرضا در مقام اجاره هم واقع شده باشد آثار حقوقی آن را نخواهد داشت.

۱۲) چون آپارتمان (الف) مسکونی بوده و (ب) به صورت غیرمجاز از محل استفاده تجاری می کرده است، اصولا نمی تواند اجرای آثار حقوقی عمل غیرمجاز خود را از دادگاه بخواهد.

۱۳) دادگاه می تواند به نفع (ب) رای صادر کند.

۱۴) (الف) می تواند دعوای متقابل خلع ید طرح کند.

الف- گزینه (۱۱): گزینه (۱۱) می گوید چون توافق (الف) و (ب) ماهیتا صلح بوده است، نمی تواند آثار اجاره را بر آن بار کرد، با توجه به زمان وقوع تراضی که در دوره حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بوده است، بر فرض که حتی توافق این دو طرف با عنوان صلح ولی به منظور اجاره انجام شده باشد، با توجه به تصریح ماده یک قانون مذکور، بر خلاف عمومات قانون مدنی (ماده ۷۵۸) مشمول قواعد اجاره مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود.

بنا بر این صلح بودن ماهیت تراضی (الف) و (ب) نمی تواند دلیل کافی برای معافیت از حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد.

ب- گزینه (۱۲): هرچند می گوییم حقی قابل مطالبه است که منشا آن مشروع باشد، ولی با توجه به اینکه قواعد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ اصولا آمره هستند و باید قائل بر این باشیم که قانون گذار در بیان حکم موارد شمول قانون در ماده یک آن با علم به وجود معیار کاربری املاک، معیار نوع استفاده از محل را برگزیده است، بنا بر این استفاده خلاف کاربری مجاز ملک نمی تواند موجب خروج موضوع اجاره آن از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد.

پ- گزینه (۱۳): ما گزینه (۱۳) را به عنوان گزینه صحیح تر در نظر گرفته ایم.

بر اساس شرحی که دادیم، اگر موضوع را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بدانیم، شخص (ب) می تواند از دادگاه بخواهد که حکم به تنظیم اجاره نامه صادر کند.

اینکه در متن گزینه از کلمه “می تواند” استفاده شده است، ناظر به اختیار دادگاه نیست، بلکه از حیث امکان صدور حکم است، زیرا در هر حال هر دعوایی از جهات مختلف در دادگاه رسیدگی می شود و ممکن است به جهات شکلی یا ماهوی امکان صدور حکم به نفع خواهان وجود نداشته باشد.

در همین موضوع ممکن است به استناد تبصره یک ماده ۷ ،شخص (الف) متقابلا به جهت موجهی دعوای تخلیه طرح کرده باشد و دادگاه با احراز موضوع حکم به تخلیه صادر کند و اصلا نوبت به رسیدگی به درخواست (ب) نرسد.

‌ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱ – هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

ت- گزینه (۱۴): اصولا طرح دعوای خلع ید علیه مستاجر صحیح نیست. در این موضوع حسب مورد (الف) می تواند درخواست فسخ و تخلیه اجاره در محدوده موارد مذکور در همین قانون طرح کند.