مردم می توانند با تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نمایند !

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران:

"امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان در کشور وجود ندارد"

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به انتقاد از آماده نبودن زیر ساخت های اجرای قانون پیش فروش ساختمان :

"مردم می توانند با تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نمایند !"

این توصیه رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در حالی انجام می شود که طبق مادۀ یک قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان در مورد ساخت و پیش فروش ساختمان مشمول این قانون خواهد بود و تخلف از آن به موجب مادۀ ۲۳ همین قانون موجب مسوولیت کیفری است

به گزارش خبرگزاری مهر، شب گذشته ۸ تیرماه، قانون پیش فروش ساختمان محور برنامه گفتگوی ویژه خبری بود که با حضور محمدرضا دشتی رئیس کانون سردفتران کشور و حسام عقبایی رئیس مشاوران املاک تهران مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

قرارداد پیش فروش را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کرده‌ایم

در ابتدا محمدرضا دشتی در پاسخ به سؤال اول مجری برنامه پیرامون قانون پیش فروش ساختمان، گفت: از روز شنبه قرارداد پیش فروش را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کرده‌ایم به طوری که دفاتر اسناد رسمی آمادگی دارند تا سند پیش فروش ساختمان را تنظیم کنند.

رئیس کانون سردفتران کشور با اشاره به این که در سال ۸۹ این قانون در مجلس به تصویب رسید افزود: متاسفانه این قانون تا به امروز انجام نشد این در حالی است که آیین نامه آن باید توسط دولت نوشته می‌شد. وی با بیان این که ما موظف هستیم زمانی که آیین نامه اجرایی نوشته می‌شود آن را طبق قانون اجرا کنیم خاطر نشان کرد: از نظر الکترونیک اسناد تمام بسترهای لازم برای ثبت مهیا است.

دشتی با بیان اینکه این قرارداد در سامانه ثبت اسناد بارگذاری شده است، خاطر نشان کرد: بستر کار فراهم شده است لذا از سوی دیگر هم کاداستر (طرحی برای حفاظت و تحت حمایت قراردادن زمین‌های شهری) در کشور اجرا می‌شود. رئیس کانون سردفتران کشور با بیان اینکه اکثر املاک در کشور سند دار هستند، گفت: باید مشکلات مردم را در این رابطه لحاظ کرد.

وی با اشاره به اینکه اکثر پرونده‌ها در حوزه حقوق مربوط به ملک می‌شود، بیان کرد: متاسفانه مردم به مشکلات پیش خرید دچار شده‌اند. دشتی در پاسخ به سؤال دیگری مبنی بر این که آیا شهرداری با شما همراه است گفت: برای نصف استان‌های کشور شناسنامه فنی ساختمان صادر شده است بنابراین ما مجری قانون هستیم و برای نوشتن سند پیش فروش ساختمان از آمادگی لازم برخورداریم.

برخی ساختمان‌های مدرن در شمال تهران، شناسنامه فنی ملکی ندارند

رئیس مشاوران املاک تهران با بیان اینکه زیرساخت‌های لازم برای اجرای این قانون باید فراهم شود، گفت: زیرساخت‌های لازم برای عملیاتی شدن این قانون در کشور وجود ندارد. عقبایی افزود: پیش فروش مسکن از یک سو می‌تواند برای مردم تهدید به حساب آید و از سوی دیگر هم نیز فرصتی برای خانه دار شدن محسوب شود.

وی با اشاره به ماده ۲۴ این قانون ادامه داد: انجام مذاکرات مقدماتی از سوی مشاوران املاک می‌تواند به صورت مکتوب باشد بنابراین باید حق و حقوق مشاوران املاک محفوظ باشد. رئیس مشاوران املاک تهران با اشاره به این که باید رویکرد های صنفی را کنار بگذاریم خاطر نشان کرد: برخی از مناطق شهر تهران مانند مراد آباد پونک و یا خیابان سئول سند ندارد.

عقبایی با اشاره به اینکه در مناطق شمالی تهران ساختمان‌هایی به سبک مدرن ساخته می‌شود که شناسنامه فنی ندارد، گفت: برای اجرایی شدن این قانون باید زیرساخت‌های لازم وجود داشته باشد. وی با بیان این که ۵ سال از تصویب این قانون می‌گذرد، افزود: ۵۹ هزار و ۸۹۳ قرارداد پیش فروش در سال ۹۳ در کشور نوشته شده است.

امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان در کشور وجود ندارد

در ادامه گفتگو عقبایی رئیس مشاوران املاک تهران با بیان این که این قانون گره از کار مردم باز نمی‌کند، گفت: این قانون نمی‌تواند تضمینی برای معاملات مسکن باشد. وی اضافه کرد: امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان در کشور وجود ندارد و باید در آن بازنگری صورت گیرد.

رئیس مشاوران املاک تهران اظهار کرد: مجموعه‌هایی مانند سازمان نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام کاردانی، انبوه‌سازان و مشاوران املاک در تدوین این قانون نظر دادند اما دوستان نگذاشتند که نظرات این مجموعه‌ها در مجلس شورای اسلامی مطرح شود.

این قانون باید اجرا شود

در ادامه دشتی افزود: وقتی قانون نوشته شد و آیین نامه آن ابلاغ شد باید برابر قانون عمل کنید در غیر این صورت خلاف کرده‌اید. وی ادامه داد: بر اساس ماده ۲۴ این قانون مشاورین املاک نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم پیش فروش کنند؛ چرا که در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شود.

قانون پیش فروش ساختمان سراسر ایراد است

عقبایی دوباره تایید کرد: قانون پیش فروش ساختمان سراسر ایراد است و نظر بخش خصوصی در آن لحاظ نشده و باید مورد بازنگری قرار گیرد، این قانون تضمینی در بحث  پیش فروش  ساختمان نخواهد بود و راندمان این کار را شما می‌توانید ۶ ماه دیگر مورد ارزیابی قرار دهید.

براین اساس، در پایان گفتگوی ویژه خبری دشتی تاکید کرد: این قانون کاملاً قابلیت اجرا دارد و در جاهایی هم که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشده می‌شود تعهد به بیع نوشت. وی ادامه داد: دفاتر اسناد رسمی از قبل از انقلاب تا الآن تعهد به بیع می‌نویسند  و از نظر ما نیز قانون قابل اجرا است و هیچ مشکلی ندارد.

توضیحات تکمیلی نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران، ساعاتی پس از این اظهارات محمد عظیمیان، نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با توضیح بیشتر درباره این نوع سند عنوان کرد: سند تعهد به انتقال یا سند تعهد به بیع سابقه دیرینه در میان اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دارد و همکاران سردفتر با این سند نا آشنا نیستند.

در ما نحن فیه نیز در صورت مراجعه پیش فروشنده و پیش خریدار به دفاتر اسناد رسمی، سردفتر می تواند با اخذ مدارک مربوطه نسبت به تنظیم سند تعهد به فروش اقدام کند. تنظیم این سند نیازمند صدور شناسنامه فنی ساختمان نیست و صرفا با رسمی شدن تعهد طرفین، هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار در تاریخ های مقرر و در صورت نقض تعهد از طرف مقابل می توانند از دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اجراییه نمایند.

وی اضافه کرد: در سال ۱۳۹۲ کانون سردفتران و دفتریاران با استعلام موضوع تنظیم قرارداد تعهد به انتقال از سازمان امور مالیاتی کشور جهت تعیین مالیات نقل و انتقال سند مربوطه نهایتا موفق به اخذ نظریه سازمان بدین مضمون گردید که تنظیم اینگونه اسناد نیازی به کسب گواهی ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم ندارد. از طرف دیگر با توجه به عدم انتقال مالکیت در تنظیم اسناد مربوطه حق الثبت اینگونه اسناد نیز به صورت غیر مالی محاسبه خواهد شد.

او یادآور شد: هزینه تنظیم این سند در دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با تنظیم اسناد قولنامه عادی در دفاتر مشاورین املاک ده ها برابر کمتر است.

نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تاکید کرد: در سال گذشته کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران درخصوص سوال سران دفاتر اسناد رسمی به این مضمون که تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مجاز است و درصورت مثبت بودن پاسخ، ماخذ وصول حق الثبت اینگونه اسناد چه مبلغی است، اظهار نظر کرد: مطابق ماده ۳۰ دفاتر اسناد رسمی، دفاتر اسناد رسمی مکلف اند نسبت به تنظیم اسناد مراجعین اقدام نمایند، مگر اینک مخالف با قوانین و مقررات، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. چون قرارداد تعهد به بیع مشمول هیچ یک از محدودیت های مذکور نمی باشد، وفق ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر و تنظیم آن بلامانع است. ضمنا حق الثبت تنظیم اینگونه اسناد براساس ماده ۱۲۴ قانون ثبت به صورت غیرمالی محاسبه و وصول می شود که این نظریه مورد تایید سازمان ثبت نیز می باشد.